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Regrouper mes crédits . comment ? avec Qui ? Sur NÎMES

Les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont encore diminué depuis Janvier. La période ouvre de nouvelles opportunités de rachats. Les points à étudier avant de se lancer.

Rare bonne nouvelle dans un marché immobilier qui tourne à bas régime, les particuliers profitent mois après mois de conditions de taux exceptionnelles pour financer leur achat à crédit. Dans cet environnement où il fait bon emprunter, les rachats ou renégociations de prêts se sont envolés une première fois en 2010 mais surtout l’an dernier. Depuis, le mouvement s’est tassé. Mais, bien qu’à des niveaux déjà très bas, les taux ont encore reculé durant l’été. Toutes durées confondues, ils se traitent en moyenne à 2,68 % en août (taux fixes, hors assurance) selon l’Observatoire Crédit Logement-CSA, un nouveau record depuis les années 1940. Ce qui relance l’intérêt de négocier de nouvelles conditions de prêt. Et ce même pour les emprunteurs qui ont souscrit un crédit récemment. Les points à étudier pour optimiser son rachat.

Qui est concerné ?

En raison des frais qu’elle entraîne – jusqu’à 4,5 % du capital restant dû –, pour que l’opération de rachat de prêt soit pertinente, il faut réunir les deux conditions suivantes :

  L’écart entre le taux initial du crédit et le nouveau taux doit être de 1 % au minimum. Cette différence s’apprécie sur la durée restante du prêt.

Second impératif : la renégociation est jugée pertinente quand le montant des intérêts d’emprunt à rembourser est encore conséquent. Or, comme les intérêts sont remboursés dans les premières années du prêt, plus on avance dans le temps moins l’opération est judicieuse. Choisir de renégocier est généralement conseillé quand l’emprunteur se situe dans le premier tiers du remboursement du crédit. Toutefois, compte tenu du niveau historiquement bas des taux, il redevient intéressant de racheter des crédits anciens. Ceux de 2003 ou 2004, à plus de 4 %, peuvent être renégociés. 

Comment optimiser sa renégociation ?

Les taux ont fortement baissé. Et pourtant, il est plus que jamais important de mettre en concurrence les banques entre elles. Car, selon les profils, les conditions de taux varient sensiblement d’un établissement à l’autre, y compris au sein d’un même groupe bancaire. En outre, certaines banques n’hésitent pas à « pénaliser » le rachat de crédit en le surcotant d’environ 0,1 %, considérant que le client est moins fidèle.

Même s’il a déjà démontré sa capacité à rembourser un crédit, le candidat à la renégociation doit montrer patte blanche comme pour un premier emprunt. Il prendra soin de bien préparer son dossier : trois derniers relevés de compte, trois derniers bulletins de salaire et éventuellement un questionnaire médical.

Pour réaménager leur crédit, et afin de gagner du pouvoir d’achat, les emprunteurs préfèrent souvent diminuer leur mensualité en ­conservant inchangée la durée de leur prêt, plutôt que l’inverse. Il est pourtant recommandé, si possible, de réduire la durée restante de son prêt en gardant la même mensualité : l’économie générée sera plus importante car l’amortissement du crédit sera plus rapide.

Le rachat de crédit est aussi l’occasion de renégocier à de meilleures conditions l’assurance-emprunteur et le type de garantie. Le rachat est déconseillé si l’on envisage de revendre à court terme. Il faut prévoir de conserver son bien au moins deux ans, car un prêt coûte surtout très cher les premières années de remboursement.

Combien cela coûte-t-il ?

Le rachat de crédit n’est pas bon marché. L’emprunteur doit s’acquitter des pénalités de remboursement anticipé (IRA) à verser à l’ancienne banque (3 % du capital restant dû, plafonné à six mois d’intérêts), des frais de dossier perçus par la banque ou le courtier (en moyenne 1.000 euros) et des frais de garantie pour le nouveau prêt (entre 1,2 et 2 % du montant emprunté), soit au total environ 4,5 % du montant du prêt.

Ces frais peuvent, sous conditions, être réintégrés dans le nouveau prêt. De l’étude jusqu’au nouveau crédit, l’opération prendra entre quatre et six semaines. 

 

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