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comment gérer au mieux votre logement ?

Choix du locataire : les pièces à demander

 

Le rêve de tout propriétaire ? Trouver le locataire idéal, celui qui règle son loyer avec ponctualité, ne cause aucun problème de voisinage et, quand il donne congé, rend son logement en bon état. Pour dénicher cette perle rare, les bailleurs ciblent volontiers les ménages avec deux salaires fixes, adossés à de solides CDI. Méfiez-vous toutefois des apparences, les locataires à revenus modestes, contraints de compter leurs sous, sont souvent plus ­rigoureux que des cadres apparemment aisés. Pour vous assurer de la solvabilité du futur locataire, exigez qu’il gagne au moins trois fois le montant du loyer fixé et que ses revenus soient réguliers. Ses fiches de salaire pourront l’attester. Dans le cas contraire, même s’il affirme avoir d’autres sources de revenus (placements financiers, patrimoine foncier…), n’hésitez pas à lui demander son avis d’imposition, de quoi avoir une vision globale de sa surface financière. Examinez tous ces documents avec attention, car certains, comme les bulletins de paie, les quittances de loyers, les factures d’électricité ou de téléphone, peuvent assez aisément être falsifiés… Du coup, en cas de pépin, vous ne serez pas couvert par votre assurance loyers impayés. Attention, tout de même, à rester dans la légalité. La loi interdit d’exiger certaines pièces, comme la carte d’assuré social, les relevés bancaires et l’attestation de bonne tenue de compte. Vous seriez passible d’une amende de 3 000 euros !

 

Contrat de bail : faites-le rédiger par un notaire si vous n’y connaissez rien

Le moment est venu de rédiger le contrat de bail. Même s’il est possible de le faire sur papier libre, optez pour un contrat type sécurisé, que vous trouverez auprès d’une association de propriétaires ou dans une librairie spécialisée, comme Tissot (www.tissot.fr). Il doit être rempli en deux exemplaires, signés par le locataire et vous-même. Doivent y figurer plusieurs éléments : identité du locataire et du bailleur, date de prise d’effet et durée du bail (trois ans en général), description du logement, montant du loyer et des charges, modalités de paiement, dépôt de garantie, etc. Annexé au bail, l’état des lieux (dressé entre les parties lors de la remise des clés et de leur restitution) vous protège contre d’éventuelles dégradations. Prudence oblige, prévoyez d’insérer dans le contrat une clause résolutoire, laquelle entraîne la nullité du bail en cas de non-règlement des loyers. Pensez aussi à la caution solidaire, qui oblige le garant – souvent un proche du locataire – à se substituer au débiteur défaillant. Cela dit, vous ne pouvez pas aller trop loin dans vos exigences. Par exemple, imposer le paiement des loyers par prélèvement automatique est strictement interdit par la loi. Le locataire a lui aussi des droits. Ainsi, vous devez obligatoirement lui remettre à la signature du bail un diagnostic de performance énergéti­que (DPE), un constat de risque d’ex­position au plomb (Crep) et un état des risques naturels et technologiques (ERNT) : de quoi garantir la qualité du logement. La perspective de rédiger un bail vous effraie ? Faites appel à un professionnel, agent immobilier ou notaire. Il vous en coûtera en général autour de 400 euros, sachant que la facture sera à partager avec le locataire.

Partage des charges : pour éviter les litiges, précisez ­bien qui doit payer quoi

Entretien des espaces verts et des parties communes, consommation d’eau et de chauffage, travaux de réfection… qui règle la note ? Le propriétaire dans un premier temps, mais certaines charges liées à l’utilisation du logement sont ­récupérables auprès du locataire, d’au­tres pas, ce qui entraîne souvent de vives discussions entre l’occupant des lieux et son bailleur. D’où la nécessité de savoir dès le départ et précisément qui doit payer quoi. La loi fixe une liste limitative des charges récupérables. Il y en a neuf : ascenseur et monte-charge ; eau et chauffage collectif ; installations indi­viduelles de chauffage et de produc­tion d’eau chaude ; parties communes intérieures ; espaces extérieurs (aires de stationnement, espaces verts…) ; hygiène (fournitures nécessaires à l’élimination des rejets et à la désinfection) ; entretien des équipements (Interphone, conduits de ventilation…) ; taxes de ­balayage et d’enlèvement des ordures ménagères ; et frais de personnel (salaire du gardien ou de la concierge, à hauteur de 75% ou de 100% selon les cas). En revanche, l’assurance de l’immeuble, les honoraires du syndic, les gros travaux d’entretien ou d’amélioration des parties communes, l’achat et le renouvellement des équipements (poubelles, boîtes aux lettres…), les frais de surveillance du bâtiment et la taxe foncière ne sont pas récupérables. Le plus souvent, le bailleur exige le versement de provisions, calculées en fonction des dépenses antérieures et d’un budget prévisionnel. Une fois par an, les charges sont régularisées, à la hausse ou à la baisse, en tenant compte des dépenses réelles. Vous devez informer le locataire de cette régularisation un mois auparavant, en lui adressant un décompte détaillé des charges réellement payées au cours de l’année, et mettre à sa dispo­sition toutes les pièces justificatives.

Fixation et révision du loyer : vous pourrez rarement imposer votre volonté

Si la fixation du loyer est libre en cas de première location d’un bien (ou en cas de gros travaux sur un logement vacant), pour le reste, beaucoup de choses ont changé depuis la loi du 1er août 2012, qui encadre désormais les loyers de relocation ou de renouvellement de bail dans 38 agglomérations de plus de 50 000 habitants, soit dans près de 1 500 communes (liste sur www.legifrance.gouv.fr). Comme pour la révision annuelle (automatique dès lors qu’une clause le prévoit, quelle que soit la localisation du bien), ces loyers ne peuvent plus être augmentés au-delà de la dernière variation annuelle connue des prix à la consommation, hors tabac et loyers, publiée par l’Insee chaque trimestre (1,88% au quatrième trimestre 2012). En cas de loyer sous-évalué, une hausse peut toutefois être imposée au locataire. Le nouveau loyer est alors fixé par rapport à ceux pratiqués dans les environs (le propriétaire doit fournir trois références, voire six dans les agglomérations de plus de 1 million d’habitants), sachant que l’augmentation ne peut pas excéder 50% de la différence entre l’ancien loyer et la moyenne des loyers de référence. Et si vous avez réalisé des travaux d’un montant au moins égal à une année de loyers, vous pouvez aussi procéder à une majoration du loyer, égale au maximum à 15% de la facture.

Notez aussi que le projet de loi sur le logement, qui sera examiné à partir de septembre prochain à l’Assemblée nationale, va renforcer cet encadrement : en complément du dispositif existant, des observatoires locaux devront servir de référence pour contenir les excès des bailleurs. Ils s’appliqueront à 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants marquées par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande (Paris, Nice, Nantes, Toulouse, Lyon, Montpellier…). Dans toutes ces villes, un loyer médian sera déterminé chaque année par type de bien et par quartier. Tout loyer excédant de plus de 20% la valeur médiane sera automatiquement ramené à ce plafond majoré (montant médian + 20%).

Impayés : prenez une assurance, nul locataire n’est à l’abri d’un gros pépin

Le locataire qui ne paie plus ses loyers est la hantise des propriétaires. Même si les impayés restent marginaux (1% de la masse des loyers encaissés), ils se multiplient avec la crise et la montée du ­chômage. Heureusement, une solution existe pour se prémunir contre ce ris­que : l’assurance loyers impayés. Il en existe plusieurs types. L’étendue des risques couverts est variable, allant de la prise en charge des loyers dus, des frais de contentieux et des dégradations du logement jusqu’au versement d’un dédommagement pour le départ anticipé du locataire ou la possibilité de payer les frais d’avocat en cas de litige. Comparez donc attentivement les offres, les modalités de prise en charge et les tarifs, sachant que les meilleurs assureurs prélèvent moins de 3% des loyers. A noter que, fiscalement, le montant des primes est déductible des revenus locatifs. Que vous ayez ou non choisi de vous assurer, la procédure de recouvrement des loyers reste la même. Signalez au locataire le premier retard de paiement, puis, s’il fait la sourde oreille, envoyez-lui une mise en demeure, plus efficace qu’une simple relance puisqu’elle s’effectue sous lettre recommandée ou par acte d’huissier. Si un arrangement à l’amiable est possible, signez un plan d’apurement avec le locataire, en indiquant clairement les modalités de remboursement. Sinon, assignez-le à comparaître devant le tribunal et engagez une procédure d’expulsion.


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