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Achat Immobilier pour un Non Résident en FRANCE Mode d'emploi !

Le profil de l'acquéreur non résident

Il faudra tout d'abord étudier la nationalité de l'acquéreur, son pays de résidence, situation personnelle (s'il a déjà vécu en France par exemple) ainsi que son régime matrimonial, s'il est marié. Sachant que c'est la loi du lieu de situation du bien qui s'applique en matière immobilière, la loi française va donc s'imposer.

Les conséquences sur l'achat seront donc très importantes quant à la propriété du bien, à son régime fiscal ou à sa revente éventuelle.

A noter toutefois qu’en cas de décès de l’acquéreur, le bien échappe à la loi française.

En effet, depuis le 17 août 2015 (date d’entrée en vigueur du Règlement européen du 4 juillet 2012), ce n’est plus la loi de situation du bien qui s’applique en matière successorale, mais celle du pays de résidence de l’acquéreur.

C’est donc elle qui détermine les personnes appelées à hériter et qui fixe le montant des droits à verser.  Il faut savoir que les membres de l'Union Européenne, ainsi que les ressortissants de pays étrangers ayant signé une convention spéciale avec la France, bénéficient de régimes particuliers (convention bilatérale, Convention de la Haye…)

Le financement d'une achat immobilier par un non résident

L'acquisition d'un bien immobilier en France va nécessiter des transferts de fonds parfois importants.

Ces transferts sont soumis à vérification de la part des intermédiaires (Banques, Etablissements de crédit).

Les notaires doivent également vérifier la provenance des fonds pour faire échec aux opérations de blanchiment d'argent.

Ils peuvent être appelés à faire des déclarations s'ils ont un doute sérieux quant à l'origine des fonds utilisés (TRACFIN).

Les notaires doivent également assurer la sécurité des transactions dont ils sont responsables vis-à-vis de l'acquéreur étranger et du vendeur.

Là encore, ils vérifieront les transferts ou virements qui leur seraient adressés et le sérieux des établissements bancaires qui les auront effectués.

La fiscalité applicable

Le régime fiscal applicable pour un bien acheté en France devra également être expliqué à l'acquéreur étranger : le coût, les divers taxes et frais.

Mais également les impôts qui devront être réglés selon que le bien servira à la résidence principale ou constituera un investissement à but locatif. Des choix qui seront faits lors de l'achat, dépendra souvent la fiscalité qui sera applicable durant la détention du bien ou lors de sa revente ultérieure (T.V.A., plus-value, intervention d'un représentant accrédité, etc…).

Là encore, des régimes très différents existent allant de l'exonération jusqu'à de fortes impositions.

Rien n'empêche également l'acquéreur étranger de constituer une société pour acquérir ; là encore, selon le statut choisi, le régime juridique et fiscal du bien acquis différera.

Comment obtenir un prêt immobilier en tant que non-résident ?

Les banques françaises sont parfois réticentes quand il s’agit d’accorder un prêt immobilier à une personne qui ne réside pas en France, car elles ne peuvent pas toujours vérifier les informations personnelles. Si vous vivez à l’étranger, 3 alternatives s’offrent à vous afin d’obtenir un prêt bancaire pour un achat immobilier.

Première option, le prêt hypothécaire auprès d’une banque française, un crédit qui est garanti par un bien placé en hypothèque. Il exige une garantie sur un bien situé en France, ou sur un patrimoine existant également situé en France, hors SCI (Sociétés Civiles Immobilières). Avec ce type de prêt, la banque vous prêtera entre 50 % et 70 % maximum de la valeur du bien hypothéqué.

Deuxième option, le prêt lombard, un crédit adossé d’une durée de 1 à 4 ans. Celui-ci est envisageable à condition de mettre en gage certains actifs, le plus souvent des valeurs mobilières. Le montant du prêt dépendra alors de la sûreté du ou des placements.

Troisième et dernière option, le prêt auprès d’une banque locale, dans le pays où vous vivez. Cette solution peut cependant apporter des complications : traduction des documents par un traducteur professionnel aux frais de l’acheteur, taux de change pas toujours avantageux, taux d’emprunt parfois plus élevé dans le pays de résidence...

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