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L'investissement Pinel s’accompagne souvent d’une contrainte administrative que le propriétaire découvre lors de la première déclaration fiscale.

Une démarche compliquée, en particulier la première année où le contribuable doit réaliser plusieurs déclarations d’impôts différentes.

Il faudra identifier trois déclarations distinctes à traiter pour votre investissement immobilier Pinel avec une date de départ qui varie selon la nature du projet.

A terme, deux déclarations fiscales seront récurrentes. Le prélèvement à la source ne change rien, vous devrez faire ces déclarations en 2021 si vous êtes concerné.

Attention, un formulaire change à partir de la déclaration 2021!

Investissement locatif PINEL = 3 déclarations d’impôts?

– la 2044EB : l’engagement de location. 
– la 2044 : la déclaration des revenus fonciers. 
– la 2042C : obtenir sa réduction Pinel. A partir de 2021, ce ne sera plus la 2042C mais la 2042RICI.

Chaque formulaire est indépendant, ils ne sont pas à remplir la même année et ont chacun leur utilité spécifique.

2044EB : une seule déclaration qui sert à valider le Pinel.

Ce formulaire est spécifique aux biens loués sous un dispositif permettant un gain d’impôt (Scellier, Pinel, Duflot….). En effet, la niche fiscale est conditionnée à plusieurs variables : obligation de louer plusieurs années, plafonnement des loyers, locataire ayant des ressources modestes….

La 2044EB va vérifier que vous respectez ces conditions et vous vous engagerez à les suivre sur la durée nécessaire. Vous allez donc valider la durée de la location, préciser le loyer prévu par rapport à la surface, renseigner les ressources de votre locataire…
Le formulaire est primordial et peut entraîner un contrôle fiscal avec annulation de toutes les réductions Pinel si il est mal rempli (voir ci-après). Avant, la déclaration en ligne ne permettait pas de valider un bien Pinel qui ne respectait pas les conditions. Par exemple si vous indiquiez un loyer supérieur au plafond prévu par le dispositif, vous ne pouviez pas finaliser la déclaration 2044EB en ligne. Ce n’est plus le cas aujourd’hui ce qui le rend encore plus dangereux; le contribuable peut se tromper sans le voir.

La première difficulté tient dans la date à laquelle cette déclaration. Le fait générateur dépend de la façon dont vous avez acquis votre bien Pinel.

Exemple : acquisition d'un logement en VEFA = année d'achèvement de l'immeuble . Acquisition d'un logement neuf achevé = année d'acquisition de l'immeuble.

si je construis le logement moi-même, le fait générateur sera « l’année d’achèvement du logement ». Donc si je termine mon bien en décembre 2020, le fait générateur est l’année 2020. Je dois faire ma déclaration 2044EB lors de la déclaration 2021 de l’impôt sur le revenu 2020!

Cette déclaration 2044EB est vraiment très importante. Plusieurs jurisprudences montrent qu’on ne peut plus la modifier de manière rétroactive et des Pinel se font redresser juste pour des oublis ou des manques sur ce formulaire.

La déclaration 2044 : annuelle pour déterminer impôt et prélèvements sociaux.

Vous louez un bien immobilier et comme tout loueur en vide (Pinel ou non), vous devez déclarer chaque année les loyers perçus et les charges afin que le trésor public puisse calculer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur ce nouveau revenu. Pour cela, la déclaration 2044 s’impose !
Attention ici, le fait générateur n’est pas le même que la 2044EB. Dès lors qu’un revenu ou qu’une charge sur votre bien intervient, il faut remplir la déclaration.

En présence d’un crédit immobilier, il est fréquent que le contribuable doive remplir la 2044 une année et attendre un an avant de faire la première déclaration 2044EB. Notons aussi que la 2044 est à faire chaque année, contrairement à la 2044EB qui est faite une seule fois.

Exemple :

Monsieur fait construire un logement pour le louer en zone Pinel. Il débloque le prêt et commence à payer des échéances en 2019. Les travaux se terminent en 2020 et la location commence.
– Le fait générateur pour la déclaration 2044EB est 2020. Monsieur fera la 2044EB en 2021 sur les revenus 2020.
– En 2019, Monsieur paie les intérêts du prêt qu’il peut déduire des revenus (charges déductibles). Il n’a pas encore de loyers mais va tout de même déclarer les intérêts payés afin de créer un déficit foncier qui allégera son impôt dans le futur. Monsieur a dû commencé la déclaration 2044 en 2020 sur les revenus 2019.

La 2042C ou 2042RICI : pour obtenir votre réduction d’impôt Pinel.

Enfin, n’oubliez surtout pas la déclaration 2042C sans laquelle vous passez à côté de la réduction d’impôt… ce serait dommage!

Notons que pour la déclaration d’impôt 2021, le fisc a décidé d’enlever le cadre nécessaire figurant sur la 2042C pour le basculer sur un autre formulaire : 2042RICI.

Les deux déclarations précédentes permettent de gérer le foncier et de vérifier que les conditions sont respectées mais ne vont aucunement valider la baisse fiscale.

Il vous faudra remplir la déclaration 2042C ou 2042RICI dans le cadre présenté ci-dessous pour que le gain fiscal s’applique. Le fait générateur est le même que la déclaration 2044EB .

Bien entendu, il faudra remplir la 2042C/2042RICI chaque année si l’on veut avoir la réduction d’impôt Pinel. Plusieurs cadres existent selon la durée d’engagement de location et la façon dont vous avez investi. 

Exemple : 
Mr X a acquis un bien Pinel pour 190 000 € et il détermine que 10 000 € de dépenses annexes peuvent être comptabilisées dans la réduction d’impôt. Il a acheté son bien en 2020 et s’engage sur 9 ans. Il remplira la case 7QB (engagement de louer 9ans en PINEL METROPOLEen 2020) et mettra 200 000 €. Le fisc fera le calcul tout seul et appliquera 2% de réduction fiscale Pinel soit 4 000 €.

Il faut noter que la première année on rentre le montant total du prix de revient.

Les années suivantes, vous utiliserez les rubriques report des investissements antérieurs où vous mettrez directement le montant de la réduction d’impôt Pinel.

par Thibault Diringer - Corrigetonimpot

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