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La PLUS VALUE IMMOBILIERE

Les plus-values réalisées par les particuliers et les sociétés de personnes (sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés qui exercent une activité non professionnelle) sont soumises à une imposition forfaitaire à l'occasion de la cession :

  • d'immeubles qu'il soit immeuble bâti ou non bâti (appartement, maison ou terrain...) ;
  • de droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété...) ;
  • de parts de sociétés immobilières.

La cession peut être une vente mais aussi un échange de biens, un partage ou un apport.

La plus-value est constituée de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Sur le montant obtenu, différents abattements peuvent s’appliquer (abattements pour durée de détention, abattements exceptionnels temporaires).

 

Le prix de cession

Le prix à prendre en compte est celui mentionné dans l'acte.

Sur justificatifs, vous pouvez déduire du prix de cession les frais supportés lors de la cession : mainlevée d'hypothèque, commission de l'agence immobilière, frais liés aux diagnostics obligatoires (amiante, plomb…).

Le prix d'acquisition

Il s'agit du prix effectivement payé tel que stipulé dans l'acte d'acquisition.

Ce prix d'acquisition peut être majoré de certains frais, à condition de pouvoir les justifier

  • les frais d'acquisition : frais de notaire, droits d'enregistrement ou TVA payés lors de l'achat …
    Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat.
  • les dépenses de construction, reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration sous certaines conditions (réalisées par une entreprise…) sur justificatifs.
    Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 15 % du prix d'achat.
  • les frais de voirie, réseaux et distributions d’un terrain à bâtir, qu’ils soient ou non imposés par les collectivités locales dans le cadre du plan d'occupation des sols ou du plan local d'urbanisme.

Abattement pour durée de détention

Pour les cessions de biens immeubles les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention diffèrent selon que l’on détermine la plus-value imposable au titre de l'impôt sur le revenu (19 %) ou des prélèvements sociaux (17,2 %).

Au titre de l'impôt sur le revenu, l'abattement est de :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
  • 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de vingt-deux ans.

Au titre des prélèvements sociaux, l’abattement s'établit comme suit :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L'exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de trente ans.

Démarches

Si la vente porte sur un immeuble ou un terrain à bâtir, vous devez faire appel à un notaire qui effectue les formalités déclaratives et de paiement.

Il établit la déclaration de plus-value n° 2048-IMM ou 2048-TAB et paie l'impôt pour votre compte au moment de l'enregistrement de l'acte de vente auprès du service en charge de la publicité foncière.

Si la vente porte sur des parts de sociétés à prépondérance immobilière, l'intervention du notaire n'est pas obligatoire.

Il vous appartient alors de déposer l'acte sous seing privé (ou la déclaration 2759) auprès du service en charge de l'enregistrement du domicile de l'une des parties, accompagné en cas de plus-value taxable, de la déclaration 2048-M et du paiement des droits dûs.

Dans tous les cas, vous devez reporter la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus 2042-C (case 3 VZ) pour qu'elle soit prise en compte dans le revenu fiscal de référence (RFR).

Une plus-value exonérée n'est par contre, en principe, pas à reporter sur la déclaration de revenus. Seule la plus-value exonérée au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi, doit être portée en case 3 VW de la déclaration 2042-C.

Précision : le report de ces sommes n’entraîne pas une nouvelle imposition.

MAJ le 13/02/2018 source : site des impôts.

 


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