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C'est quoi le Déficit foncier dans le locatif ?

Si vous êtes propriétaire d’un logement que vous proposez à la location nue (non meublé) et si avez opté ou si vous relevez du régime d’imposition au réel , vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers.

Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, cette situation génère un déficit foncier.

Ce déficit foncier, c’est-à-dire la part de charges supérieure à vos revenus fonciers, peut alors être déduit de votre revenu global (salaires ou pensions retraite par exemple) et vous permettre de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.

Lorsque le montant de vos revenus fonciers est inférieur à 15 000 € par an, et que les biens mis en location ne bénéficient pas d'un régime particulier, vous relevez de plein droit du régime micro-foncier.

Vous pouvez cependant décider d'opter pour le régime réel. Cette option est irrévocable pendant 3 ans.

Voici les différences entre les deux régimes d'imposition :

  • le régime réel : il permet de déduire de vos revenus fonciers vos charges selon les dépenses que vous avez réellement engagées au cours de l’année fiscale
  • le régime micro-foncier : vous ne déclarez pas vos charges au réel mais un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué à vos revenus fonciers, quel que soit le montant de vos charges. Le régime micro-foncier ne permet donc pas de produire un déficit foncier.

Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier (ou 15 300 € dans certains cas particuliers).

Toutefois, l’excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit :

  • durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus
  • durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.

Quelles charges pouvez-vous déduire de vos revenus fonciers ?

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :

  • les frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété par exemple)
  • les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière
  • les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location*
  • les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété
  • les charges locatives, si vous n'êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ
  • l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire
  • les primes d’assurance
  • les intérêts et frais d’emprunt.

* Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent en revanche pas être déduits de votre revenu foncier.

Comment déclarer les charges déductibles de vos revenus fonciers ?

Les charges déductibles citées précédemment sont à renseigner lors de la déclaration des revenus fonciers, à effectuer par le biais du formulaire n°2044, à joindre à votre déclaration de revenus globale, renseignée grâce au formulaire n° 2042.

Veillez à conserver les pièces vous permettant de justifier les charges déclarées : facture, plan, photographie ou tout autre élément permettant d'établir avec précision la nature et le montant des charges supportées. En effet, l'administration fiscale pourra vous demander de lui fournir ces justificatifs afin de contrôler le bien fondé de la déduction.

source : Par Bercy Infos, le 28/04/2022 - Impôt sur le revenu Investissements immobiliers


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