La production de crédit pour l'achat d'un logement affiche un nouveau recul au second trimestre, accentuant la tendance constatée au premier trimestre.
En glissement annuel, le montant des crédits accordés est ainsi en baisse de 12,5% entre avril et juin, alors que le nombre de prêts a fléchi de 9%.
Sur le semestre, la baisse de la production atteint 5,6% en valeur et de 7,3% en volume, avec un marché de l'ancien beaucoup plus touché que le marché du neuf.
Autre constat : l'indicateur de solvabilité, tel que calculé par Crédit Logement, un organisme bancaire qui gère la moitié des cautions sur le crédit immobilier, montre des signes de faiblesse; la hausse de l'apport personnel moyen ne compensant que partiellement la progression du montant moyen d'un crédit (+8% au premier semestre) à un coût de surcroît plus élevé.
Toutefois, l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) vient de souligner que le risque reste bien maîtrisé, grâce à une politique d'octroi fondé sur la solvabilité des ménages (et non sur la valeur du bien) et des crédits très majoritairement accordés à taux fixe (et protégés par des assurances et des cautions).
Une contraction de la production qui s'accélère
« Nous avons un marché qui a basculé en mode recul », résume l'économiste Michel Mouillart, professeur des Universités et conseiller scientifique de l'Observatoire.
Et les perspectives ne sont guère réjouissantes sur le second semestre, selon Crédit Logement. Selon le scénario économique de juin dernier de la Banque de France, qui prévoit un taux de crédit moyen de 1,55% en 2022 (soit un taux moyen de 1,9% en fin d'année), la production de crédit (offre acceptée) pourrait reculer de 15% cette année à 170 milliards d'euros, contre 200 milliards d'euros en 2021, soit un retour aux niveaux de production de 2018 et 2020.
« Il serait facile d'imputer la baisse de la production à la hausse des taux de crédits immobiliers. Mais, soyons prudents car les taux ont finalement progressé mollement au regard de l'inflation ou de la hausse du taux de l'OAT», prévient Michel Mouillart.
Selon l'Observatoire, le taux moyen (hors assurance) s'est établi à 1,4% au second trimestre, contre 1,12% au trimestre précédent. En juin, ce taux moyen atteint 1,52%, ce qui confirme une accélération en cours depuis mars dernier. Cette hausse a concerné de manière relativement uniforme tous les types de clientèles, et toutes les durées de crédit.
Ce taux moyen pourrait atteindre 1,9% en fin d'année, voire 2,25% sur un scénario de rentrée plus dur en termes d'inflation.
Effondrement des marges
Depuis décembre dernier, les taux moyens ont, selon Crédit Logement, grimpé de 42 points de base, mais c'est quatre fois moins que l'inflation, et même cinq fois moins que l'OAT à dix ans, qui sert de référence pour le crédit immobilier. « Cette augmentation des taux est certes rapide mais elle n'est pas à la hauteur de la brutalité de la hausse à laquelle on pourrait s'attendre quand on regarde l'inflation ou les taux de marché », remarque Michel Mouillart.
En clair, les banques n'ont pas complètement répercuté la hausse des taux de marché, et « nous n'avons jamais vu des taux de crédit aussi bas par rapport à l'inflation », souligne l'économiste. De fait, le crédit immobilier affiche toujours des taux d'intérêt réels négatifs.
C'est même devenu une source de préoccupation pour l'ACPR, toujours soucieuse d'éviter des activités bancaires non rentables.
Car, pour l'heure, les banques vendent le crédit immobilier clairement à perte.
Selon l'enquête trimestrielle de la Banque centrale européenne (BCE), les marges des banques françaises se sont même effondrées au second trimestre, pour être négatives de 67 points de base, alors qu'elles étaient déjà dans le rouge (-25 points de base) au premier trimestre.
C'est même une exception en Europe où la moyenne des marges sur le crédit immobilier en zone euro se sont stabilisées d'un trimestre à l'autre (-10 points de base tout de même, contre -9 points de base au premier trimestre), ce qui témoigne d'une plus forte capacité des banques européennes non françaises à accompagner la remontée des coûts de refinancement.
L'existence en France d'un taux d'usure (y compris l'assurance et les frais de dossiers) relativement bas - qui a été remonté le 1er juillet à 2,57% pour un crédit de plus de 20 ans, contre 2,4% auparavant - explique sans doute en partie cette modération de la part des banques.
Parallèlement, la durée des crédits ne cesse de s'allonger, les prêts de plus de 25 ans représentent même plus de la moitié de la production (51% et 65% pour les crédits de plus de 20 ans). En juin, la durée moyenne d'un crédit s'étale désormais sur 240 mois (20 ans), de telle sorte que l'allongement de la durée a presque parfaitement compensé l'augmentation des taux.
C'est également une conséquence des recommandations du Haut conseil pour la stabilité financière (HCSF), qui fixent à 35 % le taux d'effort maximum d'un ménage pour emprunter (avec une marge de flexibilité de 20% à réserver en priorité aux résidences principales et primo-accédants ).
Exclusion du marché d'une partie de la clientèle
La baisse de la production trouve une autre explication, selon Michel Mouillart. « La production recule car des ménages ne peuvent plus entrer dans le marché », estime-t-il. De fait, le marché a radicalement changé de nature. « Les clientèles qui se présentent aujourd'hui sur le marché ont des revenus supérieurs », note l'expert.
Selon l'Observatoire, le revenu moyen a progressé de 4,7% entre 2021 et 2022, ce qui est une augmentation bien plus forte que celle du pouvoir d'achat.
Dans le même temps, les emprunteurs réalisent des opérations immobilières plus importantes, ce qui explique la progression de près de 10% du montant moyen d'un crédit. « Nous avons rarement vu une telle évolution », souligne Michel Mouillart.
Avec des prix de l'immobilier qui ne faiblissent pas (encore), des surfaces achetées qui augmentent, et surtout, un apport personnel qui progresse « comme jamais » - près de 17% d'une année sur l'autre », c'est bien un bouleversement du marché du crédit immobilier qui s'opère actuellement en faveur des clientèles les plus favorisées.
Du côté des courtiers, c'est le taux de l'usure, qui serait trop bas en période de remontée des taux, qui est mis en avant pour expliquer l'exclusion des clientèles les plus modestes.
C'est sans doute un constat à nuancer car les banques cherchent toujours à préserver leur clientèle en jouant sur les autres leviers du taux effectif, comme l'assurance... ou les commissions versées aux intermédiaires.
Plusieurs réseaux, comme Société Générale, ont d'ailleurs suspendu leurs relations commerciales avec les courtiers.
La Banque de France persiste et signe
La question de l'exclusion des ménages modestes du marché est fermement rejetée par la Banque de France, qui met en avant ses propres statistiques pour justifier à la fois les contraintes du HCSF et sa décision de ne pas modifier, en juin dernier, le mode de calcul du taux de l'usure.
Début juillet, la Banque de France souligne ainsi un taux de croissance de la production des crédits de 6,8% en mai à 27 milliards d'euros, soit « le plus haut niveau atteint sur les cinq dernières années ».
Le fondateur du courtier en Ligne Pretto, Pierre Chapon, a son explication sur ce décalage apparent entre les chiffres de la Banque de la France et ceux de Crédit Logement, et encore plus, la perception du terrain. « Les chiffres de la Banque de France correspondent au déblocage effectif des fonds d'un crédit qui a pu être accordé trois ou quatre mois avant, et donc sur des conditions de marché complètement différentes », explique ce professionnel. Et pour lui, le plafond du taux d'usure prendra réellement tout effet à partir de septembre prochain dans les statistiques officielles.
Le taux d'usure est en effet calculé, chaque trimestre, sur le taux moyen des crédits constaté sur le trimestre précédent, augmenté d'un tiers. D'où un effet décalage important lorsque les taux grimpent de plus en plus vite chaque mois.
Les contraintes du HCSF, devenues obligatoires pour les banques depuis le 1er janvier, ont pu également jouer un rôle dans cette réduction de la production.
Selon l'ACPR, la production au-delà de seuils de taux d'effort et de durée fixés par le HCSF est passée de 28,8% au premier trimestre 2021 à 16,8% au dernier trimestre 2021, puis à 14,2% au premier trimestre 2022 (soit en dessous de la marge de 20 % de flexibilité permise). C'est donc une proportion non négligeable de la production qui a ainsi disparu du marché.
« La production recule parce que, peut-être, les banques respectent aujourd'hui ces recommandations, qui réduisent les possibilités d'une partie de la clientèle d'entrer sur le marché, notamment celle qui est la moins dotée en apport personnel », suggère ainsi Michel Mouillart. Avec la conjugaison de tous ces facteurs (taux, HCSF, taux d'usure, prix de l'immobilier élevé...), la clientèle modeste n'a tout simplement plus sa place sur le marché du crédit immobilier.
Un professionnel du crédit est même beaucoup plus virulent : « la Banque de France cherche à casser le marché, notamment pour faire baisser les prix dans les grandes villes ». Un procès d'intention qui commence d'ailleurs à sérieusement agacer le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau.
