Nos partenaires

IPFINANCEIPFINANCEIPFINANCEIPFINANCEIPFINANCEIPFINANCEIPFINANCEIPFINANCEIPFINANCEIPFINANCEIPFINANCEIPFINANCEIPFINANCE
0,60%
IP FINANCE

LOI HAMON

La loi Hamon sur le crédit immobilier étend les libertés des emprunteurs : Il est désormais possible de résilier l’assurance de son crédit immobilier pendant toute la première année suivant le contrat de prêt, et plus précisément pendant les 11 premiers mois et demi (en raison du préavis). Cette possibilité concerne tous les emprunts immobiliers personnels ou professionnels. Le délai de réponse de la part des banques est limité à 10 jours. Si cette obligation n’est pas respectée, la banque en question se verrait imposer une sanction administrative de 3000€. La loi interdit aux banques de réclamer des frais d’avenants pour une résiliation qui aurait lieu pendant ces 12 premiers mois. Les banques se voient également interdire toute facturation pour l’étude d’une assurance externe. La nouvelle assurance doit comporter des garanties au moins équivalentes à celles proposées par la banque. La banque est en droit de refuser la délégation d’assurance, mais elle doit s’appuyer sur la grille du CCSF qui est un tableau permettant de comparer les garanties des assurances emprunteurs. Nous vous conseillons donc de passer par un spécialiste de l’assurance de prêt pour qu’il vous conseille sur le meilleur contrat selon la banque que vous avez choisie. La loi Hamon vient donc permettre de changer facilement et rapidement son assurance de crédit pendant les douze premiers mois. IP FINANCE Spécialiste du crédit Immobilier  Siège : 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes   - Agence de Montpellier Centre Ville : 06.10.96.77.07 30900 Nîmes Tel : 04.66.21.05.65 -06.21.25.27.33  

LOI LAGARDE

La loi Lagarde et l'assurance emprunteur Instaurée en 2010, la loi Lagarde – connue également sous le nom de réforme du crédit à la consommation et de la lutte contre le surendettement – touche principalement les ménages ayant souscrit un crédit à la consommation. Mais cette mesure a également bouleversé le marché de l'assurance emprunteur et touche donc indirectement le crédit immobilier. La délégation d'assurance, kézako ? Depuis 2010, les emprunteurs sont autorisés à choisir l'assurance de prêt qu'ils souhaitent au moment de souscrire un crédit immobilier. Concrètement, si l'offre d'assurance emprunteur émise par l'établissement prêteur (appelée assurance groupe) ne vous satisfait, vous pouvez la refuser et en souscrire une autre plus avantageuse auprès d'un autre organisme. On parle alors de délégation d'assurance. La condition ? Les garanties proposées dans la nouvelle offre doivent être identiques à celles initialement présentées par votre banque. Une loi complétée par d'autres dispositifs Le principe de la délégation d'assurance a été renforcé à 2 reprises. Une première fois en 2013, avec l'obligation pour les emprunteurs d'améliorer l'information autour du coût de l'assurance. Les banques doit indiquer désormais indiquer dans leurs offres le coût total de l'assurance, le coût mensuel et les mensualités. La 2e mesure était prévue dans le cadre de la loi Hamon. Les emprunteurs sont autorisés à résilier leur contrat d'assurance de prêt à n'importe quel moment durant 1 an à compter de la signature du contrat de prêt immobilier. Au-delà, les emprunteurs ne pourront résilier leur contrat qu'à sa date d'anniversaire. Ces dispositions visent à améliorer l'information et le pouvoir de comparaison des emprunteurs pour, à terme, disposer des meilleures conditions d'assurance. Pour disposer des meilleures offres d'assurance, n'hésitez pas à passer par un courtier.   IP FINANCE Spécialiste du crédit Immobilier  Siège : 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes   - Agence de Montpellier Centre Ville : 06.10.96.77.07 30900 Nîmes Tel : 04.66.21.05.65 -06.21.25.27.33  

LOI SCRIVENER 2

Cette réglementation s’applique aux prêts liés à la construction, à l’achat d’un bien immobilier d’habitation ou à usage professionnel (sauf les immeubles ayant pour seule vocation une utilité professionnelle), aux dépenses de réparation, d’amélioration ou d’entretien que vous faites réaliser dès lors qu’elles excèdent 75 000 euros et à l’achat de terrains destinés à la construction. La banque doit vous remettre, par courrier, une offre préalable Cette offre précise notamment l’identité des parties et celle des éventuelles cautions, la nature, l’objet et les modalités du prêt (date et conditions de mise à disposition des fonds). Elle est accompagnée d’un tableau d’amortissement qui détaille la part de capital et d’intérêts pour chaque échéance de remboursement en matière de prêt à taux fixe, les assurances et garanties exigées par le prêteur et une évaluation de leur coût... Cette offre est valable pendant 30 jours minimum. La modification des conditions d’obtention du prêt (Notamment le montant ou le taux d’intérêt du crédit) donne lieu à la remise d’une nouvelle offre à l’emprunteur. Cette obligation de remettre une nouvelle offre préalable ne concerne pas les prêts dont le taux d’intérêt est variable dès lors qu’une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux a été jointe à l’offre initiale. Si l’assureur refuse de vous accorder l’assurance couvrant les risques de non remboursement du crédit (décès, invalidité...), il vous est possible de réclamer l’annulation du contrat de prêt dans le mois de la notification du refus par l’assureur. Délais de réflexion Vous disposez, à compter de la réception de l’offre préalable, de 10 jours de réflexion, le jour de la remise de l’offre étant exclu de ce délai. Si vous acceptez l’offre avant l’expiration de ce délai, l’offre sera considérée comme nulle. Même si vous l’acceptez, le prêt ne devient définitif que si le contrat pour lequel il a été demandé est finalement conclu dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation. Pour toute demande de financement:  IP FINANCE Spécialiste du crédit Immobilier  Siège : 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes   - Agence de Montpellier Centre Ville : 06.10.96.77.07 30900 Nîmes Tel : 04.66.21.05.65 -06.21.25.27.33      

taux très bas pour racheter vos crédits - IP Finance spécialiste Gard & Hérault

Alors qu’on la pensait calmée, la vague des renégociations de crédits immobiliers retrouve de l’entrain en cet été 2016. Le niveau historiquement bas des taux d’intérêts est pour beaucoup dans ce regain de forme. Près de la moitié (44%) des crédits immobiliers souscrits en juillet 2016 étaient en réalité des renégociations ! Les statistiques mensuelles de la Banque de France sur les crédits accordés aux particuliers font état d'une forte progression de la part des renégociations et rachats dans la production des nouveaux crédits, qui s'élevait à 38,1% en juin, 34,5% en mai et à 30,4% en avril 2016. Le niveau du mois de juillet est encore loin des records atteints par la renégociation à l'été dernier: en août 2015, 58% des nouveaux crédits étaient des renégociations. Cependant, si les taux d'intérêts continuent de baisser, les renégociations pourraient encore voir leur part augmenter, en l'attente d'une vraie baisse des prix permettant à l'achat immobilier de redécoller. Une tendance boostée par les taux bas Selon les statistiques de l'Observatoire Crédit Logement CSA, le taux moyen de crédit immobilier atteint 1,55%, soit un nouveau point bas historique. Le taux fixe moyen pour un prêt sur 15 ans passe même à 1,36%. Avec des taux aussi bas, l'envie de renégocier le taux de son crédit immobilier, ou de le faire racheter par une autre banque, est grande. Il n'est donc pas surprenant de voir les courtiers, chargés de négocier le meilleur taux pour le client, se multiplier dans nos contrées. Les taux bas expliquent également le niveau globalement bon de la production de nouveaux crédits immobiliers, renégociation ou non. Ainsi, le montant total des crédits octroyés au mois de juillet 2016 s'est élevé à 21,1 milliards d'euros. A titre de comparaison, ce montant n'était "que" de 14,2 milliards en mars et de 15,9 milliards en avril de cette année.     Pour toute demande de financement:  IP FINANCE Spécialiste du crédit Immobilier  Siège : 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes   - Agence de Montpellier Centre Ville : 06.10.96.77.07 30900 Nîmes Tel : 04.66.21.05.65 -06.21.25.27.33    

comment faire racheter mon crédit Maison ?

Racheter son emprunt, une opération incontournable ! A quelle condition l'opération est-elle gagnante ? Généralement, un rachat de crédit est rentable lorsque l'écart de taux entre le crédit en cours et celui qui peut être obtenu dépasse 1%. Mais d'autres éléments entrent en compte. Et contrairement à une idée reçue, des crédits souscrits récemment peuvent parfaitement être renégociés. " Plus le crédit est récent et plus la part des intérêts dans les mensualités de remboursement est importante, et plus l'emprunteur a intérêt à renégocier ". La renégociation permet soit de raccourcir la durée du prêt, soit d'alléger les charges de remboursement. La première option est plus facile à négocier. " Les banques préfèrent réduire la durée plutôt que d'abaisser le montant des mensualités ". Mais le taux n'est pas tout. Il faut intégrer les frais dans les simulations. Ils sont de trois types : frais de dossier, frais de la nouvelle assurance emprunteur et indemnités de remboursement anticipé. Ces derniers sont les plus importants, mais ils sont encadrés par la loi. " Ils ne dépassent généralement pas un semestre d'intérêt et sont plafonnés à 3% du montant de l'emprunt".   Pour toute demande de financement:  IP FINANCE Spécialiste du crédit Immobilier  Siège : 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes   - Agence de Montpellier Centre Ville : 06.10.96.77.07 30900 Nîmes Tel : 04.66.21.05.65 -06.21.25.27.33

REgroupement de crédits à la consommation

IP FINANCE PARTENAIRE CREATIS  RAC CONSO SANS PRISE DE GARANTIE :  (Minimum 2 lignes de crédit) Locataires et assimilés : 100.000€ MAXI, durée de 84 mois à 144 mois Propriétaires : 150.000€. Ce montant s’entend hors prêt immobilier.   RAC CONSO AVEC GARANTIE HYPOTHECAIRE : Montant : 400.000€ MAXI. De 120 à 300 mois.   RAC CONSO AVEC PROJET : Composé d’un RAC CONSO sans Garantie et d’un prêt personnel. Montant : de 3000 à 50.000€ - durée de 12 à 84 mois. Le prêt personnel sera de 20% du montant du RAC CONSO. (déclaration d’usage du client sur l’utilisation des fonds : motif..)   Exclusions : FICP, FCC , artisans, commerçants, intermittents, logements précaires, SCI familiale, sauf si les parents ont 90% des parts, et enfants que 10% des parts. Dépôt de dossier en commission de surendettement, dettes professionnelles, et statut de gérant ou            dirigeant d’entreprise radié depuis moins d’un 1an. Les revenus issus des chèques emploi service, sauf assistantes maternelles et auxiliaires de vie. Les clients ayant plus de 25 rejets sur leurs comptes et taux endettement à 90%.   Dettes reprises :   Prêts amortissables. Crédits renouvelables. Dettes familiales. Dettes huissiers et contentieuses. Factures impayées. Retard de loyer. Retard d’impôts Découverts bancaires. Prêts immobiliers, le CRD doit représenter moins de 60% du montant du prêt financé.        Offre soumise à condition, sous réserve d’acception définitive de votre dossier par l’un de nos partenaires bancaires, prêteurs. Aucun versement de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. Vous disposez d’un délai légal de rétractation. Vous pouvez vous opposer sans frais, à l’utilisation de vos données personnelles à des fins de prospection, en écrivant : SARL  IP. Investissement Patrimonial- 8, rue Gaston Boissier 30.000 Nîmes., SARL au capital de 10.000€. RCS de Nîmes n° 500 733 068. ORIAS : 11061286. La STE est soumise au contrôle de l’Autorité prudentielle et de Résolution 61 rue Taitbout75436 Paris Cedex9. www.acpr.banque-france.fr. En cas de réclamation, vous pouvez saisir notre service en écrivant : IP Finance, Centre Commercial , Rte de Nîmes 30980 St DIONISY. Un crédit vous engage, et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités d’emprunt avant de vous engager.     Pour toute demande de financement:  IP FINANCE Spécialiste du crédit Immobilier  Siège : 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes   - Agence de Montpellier Centre Ville : 06.10.96.77.07 30900 Nîmes Tel : 04.66.21.05.65 -06.21.25.27.33  

renégocier mon emprunt à un taux inférieur à 2% !

Le mouvement de baisse des taux de crédit immobilier rend la renégociation à nouveau valable pour un nombre significatif d’emprunteurs. Conseils pour rentabiliser au maximum l’opération. Les taux des crédits immobilier sont à nouveau à la baisse. Dans ce contexte, les emprunteurs peuvent à nouveau renégocier leur prêt immobilier à des conditions plus favorables. Les conditions très favorables de ce début d'année offrent une nouvelle fenêtre pour les retardataires, pour les emprunteurs qui se posent encore la question d'une renégociation et pour ceux dont la situation a évolué. De nombreux dossiers peuvent encore être renégociés, les banquiers eux-mêmes nous indiquent avoir encore en stock des crédits potentiellement renégociables. 3 conseils pour renégocier son crédit 1) Négocier les indemnités de remboursement anticipé pour minimiser les frais à l'avenir 2) Privilégier un prêt transférableSi l'emprunteur souhaite changer de résidence principale à brève échéance, il pourra transférer sur le nouveau bien le capital restant dû et emprunter le différentiel uniquement. Si l'écart de taux entre un prêt transférable et un « non transférable » est faible, privilégier le prêt transférable. 3) Optimiser sa couverture d'assurance emprunteur. Près de 15 banques nationales et régionales ont réduit leurs taux de crédit immobilier en janvier 2016.E Des baisses qui concernent avant tout les durées moyennes et longues d'emprunt, à partir de 15 ans, et qui s'échelonnent de 5 à 30 centimes selon les établissements.  « Les taux vont continuer à baisser » Apres trois années de baisse quasi ininterrompue, les taux d'emprunt ont commencé à augmenter à partir de juillet 2015. Mais ces derniers mois, les banques ont enclenché à nouveau le mouvement à la baisse , et ce sur toutes les durées d'emprunt. Ils sont ainsi tombés de 2,20 % en décembre 2015 à 2,15 % janvier 2016* selon les derniers chiffres publiés par l'Observatoire Crédit Logement/CSA. La baisse des taux devrait se poursuivre. « Tous les établissements bancaires à quelques très rares exceptions affichent des barèmes baissiers compris entre 0,05% et 0,30% selon les durées et les profils »  Dans un contexte de marché interbancaire favorable, ce mouvement baissier devrait s'inscrire dans le temps. « Les OAT ont très fortement chuté, autour de 0,65% début février pour l'OAT 10 ans, et l'inflation ne redémarre pas, les taux vont donc rester bas et certainement continuer à baisser.»   Pour toute demande de financement:  IP Finance & Patrimoine  Spécialiste du crédit Immobilier  8 rue Gaston Boissier  30900 Nîmes  04 66 21 05 65  Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager

RENEGOCIER MON CREDIT

C’est toujours un temps au beau fixe pour les emprunteurs immobiliers. Selon l’Observatoire Crédit Logement /CSA, poursuivant leur mouvement de recul entamé depuis plusieurs mois, le taux d’intérêt moyen hors assurance est descendu à 1,81 % en avril 2016, contre 1,97 % en mars, 2,09 % en février et 2,15 % en janvier. Pour l'accession à la propriété dans le neuf, il s’est établi à 1,89 %, contre 1,80 % dans l'ancien. "La baisse des taux a été rapide au cours du premier trimestre 2016. Et elle a connu une accélération remarquable en mars", relève l'Observatoire en notant qu'ils évoluent à leur plus bas niveau depuis la fin des années 40. Les taux ont bénéficié "de l'abondance de ressources d'épargne faiblement rémunérées, de taux des OAT (obligations d'Etat à 10 ans, ndlr) qui sont presque revenus à leur niveau du printemps 2015 (avant le déclenchement de la crise grecque) et d'une nouvelle amélioration des conditions de refinancement de la BCE, analyse l’Observatoire Crédit Logement. Ils répercutent en outre les pratiques des établissements de crédit qui, comme chaque année avec l'arrivée du printemps, améliorent leurs offres commerciales". L'occasion de renégocier son crédit Certains établissements bancaires multiplient les rabais pour séduire les futurs propriétaires, ou ceux qui ont déjà un crédit immobilier en cours, mais pourraient le renégocier. "Les écarts entre les banques restent très significatifs. Que vous soyez acquéreur ou vous vouliez renégocier votre prêt immobilier, sachez que pour un profil identique vous pouvez avoir un écart de taux de 0,7 point entre les établissements". Toutes les durées de prêt sont concernées, même les plus longues . Pour toute demande de financement:  IP Finance & Patrimoine  Spécialiste du crédit Immobilier  8 rue Gaston Boissier  30900 Nîmes  04 66 21 05 65  Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager  

L'immobilier locatif, placement préféré des français

L’immobilier locatif, devant l’assurance-vie, arrive en tête des placements les plus intéressants. Dans les classements des différents produits d'épargne et de placements, le bien immobilier locatif ressort comme le placement le plus intéressant (cité à 65 %), juste devant l'assurance-vie (62 %). Propriétaire, la voie d'excellence S'ils étaient invités à choisir de façon brutale et duale entre un investissement locatif et des placements dans des produits financiers, les Français choisiraient massivement l'immobilier à 73 % contre 27 %. Pour les interviewés, l'immobilier locatif est considéré comme à la fois comme un placement sûr et bon pour les héritiers (on leur transmet un bien tangible) et porteur de l'espoir d'un meilleur rendement, alors que les produits financiers conservent un côté « sulfureux ». En revanche, la motivation de ceux qui sélectionneraient les produits financiers réside davantage dans l'espoir d'un meilleur rendement, quand l'importance de laisser des liquidités aux héritiers est moindre. Autre affirmation de la valeur « pierre », quand il s'agit de préparer financièrement sa retraite, le fait d'être propriétaire de son logement reste la voie d'excellence (63 % de citations), devant l'immobilier locatif (31 %), un produit d'épargne à long terme (30 %) et un produit d'épargne retraite (22 %). L'investissement dans un bien immobilier locatif croît de neuf points, passant de 22 %, en 2015, à 31 % aujourd'hui. Cette option est davantage mise en avant par les revenus assez élevés ou supérieurs. Elle est surtout davantage citée par ceux qui épargnent régulièrement pour leur retraite que par ceux qui n'épargnent pas.   Pour toute demande de financement:  IP Finance & Patrimoine  Spécialiste du crédit Immobilier  8 rue Gaston Boissier  30900 Nîmes  04 66 21 05 65  Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager  

Crédit immobilier: nouvelle baisse des taux en mai

Les taux de crédit immobilier sont repartis à la baisse en mai, à 1,77 % en moyenne. Le coût de l’emprunt a été divisé par deux en quatre ans! Pas de pause pour le crédit immobilier. Les taux de crédit ont atteint au mois de mai 1.77 % en moyenne (hors coût des assurances et sûretés, et toutes durées confondues) contre 1.81% un mois plus tôt.    Pour toute demande de financement:  IP Finance & Patrimoine  Spécialiste du crédit Immobilier  8 rue Gaston Boissier  30900 Nîmes  04 66 21 05 65  Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager

IP FINANCE
IPFINANCEIPFINANCEIPFINANCE
Location / Gestion
dans le Gard
Vente de terrains
dans le Gard

Comment estimer votre loyer ?

Estimer le juste loyer ..... En principe, vous pouvez déterminer librement le loyer lorsque vous louez un logement neuf ou ancien pour la première fois, (art. 17 de la loi n° 89-462 du 6.7.89), sauf s’il s’agit d’un logement bénéficiant d’un régime de défiscalisation Scellier ou Duflot. Commencez par consulter les bases de données spécialisées  L’observatoire Clameur (clameur.fr) fournit en accès libre les loyers de marché en 2012 dans 1 218 villes. Vous y verrez, par exemple, que le loyer au mètre carré d’un studio dans le IXe arrondissement de Paris est de 28,40 €. Consultez plusieurs observatoires de ce type et comparez les données ainsi collectées. L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap ; observatoire-des-loyers.fr) ou les Agences départementales pour l’information sur le logement (anil.org) vous renseignent gratuitement sur leur site. Les demandes par courrier sont facturées 15 €. Dès la fin de l’année, vous devriez pouvoir consulter les premiers résultats des observatoires des logements créés à la demande de Cécile Duflot, ministre du Logement. Ces données seront accessibles gratuitement auprès de ces observatoires et des antennes régionales de l’Anil. Ces premiers résultats demanderont à être approfondis. Une petite enquête du marché local s’impose, comme vous le feriez pour établir le prix de vente d’un appartement ou d’une maison.  Affinez le loyer en fonction des qualités et des défauts du logement Commencez par évaluer la situation de votre bien : centre-ville, proximité des commerces, des transports ou des écoles, pour les appartements familiaux, sont valorisants. À l’inverse, un logement éloigné de tout sera pénalisé. Faites de même avec la qualité de l’immeuble. Le récent et le neuf ne sont pas toujours synonymes de loyers plus élevés, sauf s’ils répondent à des qualités de construction permettant de réaliser des économies d’énergie. « Si un appartement neuf est excentré, il ne se louera pas forcément plus cher. Les logements anciens sont souvent mieux situés et bien entretenus ». Faites ensuite l’inventaire des équipements et services de l’immeuble : un ascenseur pour un appartement dès le troisième étage, un parking, une cave, les services d’une concierge, un digicode ou un interphone, le chauffage collectif sont des bons points. Enfin, votre appartement lui-même. Sa surface est un élément déterminant. Il faut savoir que le loyer au mètre carré d’un studio ou d’un deux pièces est plus élevé que celui d’un quatre ou d’un cinq pièces. La demande de location est, en effet, concentrée sur les petites surfaces. Une situation sur rue et au nord s’apprécie moins qu’une exposition sur cour ou qu’un appartement traversant est-ouest. Un vis-à-vis trop proche est moins valorisant qu’une vue dégagée. L’état général du logement entre bien entendu en ligne de compte. Des peintures fraîches, des installations en bon état, une cuisine équipée, un balcon ou une terrasse pèseront dans votre estimation. À l’inverse, des murs en mauvais état, une installation électrique et une plomberie vétustes le desservent. N’oubliez pas les diagnostics énergétiques. Selon une enquête réalisée par LocService, le montant des loyers baisse de 12 % entre un logement classé A et un bien équivalent classé G. Et, si vous louez un logement meublé, tout l’aménagement et le mobilier sont pris en compte, ce qui explique des différences de 20 à 40 % entre certains loyers. Enfin, cherchez dans le voisinage des biens comparables pour vérifier si le loyer que vous avez retenu est cohérent avec le marché. II faut chercher des références de biens loués identiques, et se demander à quel prix vous pouvez mettre votre appartement pour les concurrencer. Vous trouverez ces informations chiffrées en épluchant les annonces immobilières des agences, dans la presse régionale, la presse spécialisée ainsi que sur les sites internet. Si vous n’avez pas le temps de faire ces recherches, vous pouvez vous adresser à un agent immobilier qui estimera gratuitement le loyer, comme il le fait pour un prix de vente. Un plafonnement des loyers est envisagé dans des zones de fortes demandes Cette liberté de pouvoir déterminer un premier loyer pourrait être prochainement remise en cause dans certaines agglomérations où la demande locative est très importante. Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite Alur) prévoit que l’encadrement des loyers s’appliquerait également aux nouvelles locations situées dans les zones où le marché de la location est tendu et où un observatoire des loyers a été mis en place (voir Ce qui va changer pour votre patrimoine immobilier). Dans ce cas, un arrêté annuel du préfet fixerait, pour chaque catégorie de logements, un loyer médian de référence, ainsi qu’un autre minoré et un troisième majoré. Il ne serait plus possible de fixer un montant supérieur au loyer médian de référence majoré.  Enfin, n’oubliez pas que si vous investissez dans un logement acheté dans le cadre d’un dispositif fiscal (Scellier, Duflot, par exemple), vous devez respecter un plafond de loyer fixé et réévalué chaque année. Ne pas observer cette limite remet en cause l’avantage fiscal. Mais ces loyers étalonnés ne correspondent pas forcément aux montants pratiqués localement. « Il faut faire une étude de marché, conseille Jean-Michel Ciuch, directeur général d’ImmoG Consulting. Les propriétaires bailleurs peuvent, pour certains biens, être pénalisés par rapport à ce qui se pratique en réalité, notamment pour les studios, mais dans les cas des trois pièces ils peuvent être trop élevés et vous pouvez avoir intérêt à les aligner sur ceux du marché. » Un loyer est difficilement modifiable Une fois le bail conclu, il est très difficile de remettre un loyer à niveau.  Si on a sous-évalué le loyer, cela suivra le propriétaire tout au long du bail. En cours de bail, il ne sera possible de réévaluer le montant du loyer qu’une fois par an, à la date anniversaire du contrat, en fonction d’un indice prévu dans le contrat. Cette augmentation ne peut pas dépasser la variation sur un an de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. D’où l’importance de ne pas se tromper lors de la fixation du loyer initial. Un ajustement du loyer est également possible à l’échéance du bail s’il est manifestement sous-évalué (art. 10 de la loi du 6.7.89). Ce n’est qu’au changement de locataire qu’il sera possible de rattraper le niveau de loyer. « Le propriétaire peut alors fixer librement le nouveau loyer, précise Frédéric Zumbiehl, juriste à l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi), sauf si le logement se situe dans une commune soumise au décret du 20 juillet 2012 (n° 2012-894, ndlr) ». Ce texte prévoit que dans 38 agglomérations de plus de 50 000 habitants, le propriétaire ne peut fixer un loyer supérieur à celui acquitté par le précédent locataire. La seule augmentation possible correspond à l’évolution de l’IRL. Cette limitation ne s’applique pas aux logements neufs, aux logements meublés, aux logements décents faisant l’objet d’une première location, aux logements vacants devenus décents à la suite de travaux, aux logements vacants ayant fait l’objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes, d’un montant au moins égal à une année de loyer antérieur. Attention aux loyers trop élevés Fixer un loyer trop élevé n’est pas forcément un gage de rentabilité, car vous risquez de faire fuir les candidats à la location et de perdre le bénéfice de ces revenus. Cette vacance pèsera sur la rentabilité de votre investissement et peut vous contraindre à reporter le remboursement d’échéances de prêts immobiliers, par exemple. Et si vous avez investi dans le cadre du dispositif Scellier ou Duflot par exemple, la vacance durant les 12 premiers mois remet en cause votre avantage fiscal. Ne vous réjouissez pas si un locataire accepte de payer ce prix, car il y a de fortes chances qu’il continue de chercher un meilleur loyer et parte d’ici peu. Vous devrez lui trouver rapidement un remplaçant afin de toucher à nouveau des loyers. La recherche de la rentabilité a amené des propriétaires à pratiquer des loyers excessifs principalement pour les chambres de service et les studettes. Ce comportement abusif a contraint le gouvernement à réguler le marché. Depuis juillet 2012, les propriétaires de petites surfaces inférieures ou égales à 14 m2 sont redevables de la taxe sur les micrologements lorsqu’ils appliquent un loyer supérieur à 40,88 €/m2 pour 2013 (décret n° 2011-2060 du 30.12.11). Seuls les propriétaires d’appartements situés dans les zones A et A bis de la loi Duflot sont concernés. Il s’agit d’une taxe annuelle calculée sur le montant des loyers perçus. Elle varie de 10 à 40 % selon l’écart entre le montant du loyer pratiqué et le loyer de référence.   Pour toute demande de gestion : IP GESTION Spécialiste en expertise immobilière 8 rue Gaston Boissier  30900 Nîmes  04 66 21 05 65   

Comment évaluer ma taxe foncière ??

La taxe foncière et la taxe d'habitation dues pour un logement dépendent notamment de sa valeur locative. Elle est calculée par l'administration fiscale, à partir des données figurant dans une "fiche de calcul". En cas de doute sur le montant de cette valeur locative, vous pouvez vous faire communiquer par votre centre des impôts fonciers sa "fiche de calcul".   La surface brute est évaluée par les services du cadastre La surface déclarée est celle évaluée par les services du cadastre, soit lors de la dernière révision complète des valeurs locatives, en 1970, soit, si le logement est plus récent, à partir des informations fournies à l'administration lors de sa construction. Cette surface est calculée selon une méthode spécifique. Elle peut donc différer de celle définie par d'autres textes, telle la surface à indiquer pour la vente d'un logement en copropriété (loi Carrez du 18.12.96, voir le n° 980 b du Particulier, p. 19), ou les surfaces retenues en matière de permis de construire. attention Ne contestez la surface déclarée que si elle vous paraît nettement différente de la surface réelle du logement, au besoin après vérification de celle-ci. Accompagnez de préférence une éventuelle réclamation des éléments en votre possession, tel qu'un métrage Loi Carrez.   Le standing et le confort du logement sont pris en compte Les logements sont répartis en 8 catégories, des plus somptueux (catégorie 1) aux taudis promis à la démolition (catégorie 8). Chaque logement a été classé, en 1970 ou lors de sa construction, selon des critères généraux définis par le code des impôts, et par comparaison avec des "locaux de référence" choisis dans chaque commune comme étant représentatifs de la catégorie. attention En fait, les catégories 1 et 2 concernent des logements tout à fait exceptionnels (tels des châteaux), et les catégories 7 et 8 des logements très vétustes ou insalubres. Tout le reste est réparti sur les catégories 3, 4, 5 et 6. Dans certaines communes, des catégories intermédiaires (6 M, par exemple, entre les catégories 6 et 7) ont été créées.   Proportionnellement, la valeur locative d'un petit logement est plus élevée que celle d'un grand C'est un fait, les grands logements se louent moins cher au mètre carré que les petits. Pour tenir compte de cette donnée et corriger la valeur locative, on applique à la surface déclarée du logement un "coefficient d'importance", selon le tableau ci-dessous. attention Les surfaces obtenues après application de ce coefficient et des suivants sont toutes arrondies au mètre carré inférieur. Exemple : une maison classée en catégorie 4 mesure 182 m2. Sa surface pondérée est : pour les 20 premiers mètres carrés, de 34 m2 (20 x 1.70) ; pour les 140 m2 suivants, de 126 m2 (140 x 0,90) ; et pour les 22 derniers mètres carrés, de 16.5 m2 (22 x 0,75). Soit un total de 176,5 m2, retenus pour 176 m2.   Les éléments secondaires sont décomptés à part À la surface de la partie principale du logement s'ajoute celle des éléments que la réglementation fiscale définit comme annexes, éléments secondaires, et dépendances. Il s'agit notamment de locaux ou espaces généralement destinés à abriter des objets, tels que la cave ou le grenier, mais aussi des terrasses et toitures-terrasses accessibles, ou encore des garages et emplacements de parking, des chambres de service, des piscines ou terrains de jeux (court de tennis...). Les modalités de leur prise en compte et de la détermination de leur surface pondérée ou corrigée varient selon chaque élément. attention En pratique, il est très difficile pour un particulier de recalculer exactement la ou les superficies indiquées dans la fiche. Il est donc conseillé de ne les contester que si vous relevez des inexactitudes flagrantes (par exemple, la prise en compte d'un parking pour un appartement qui n'en dispose pas), ou des écarts de superficie importants par rapport à la réalité (par exemple une cave dont la surface semble manifestement excessive).   La surface est corrigée selon l'état et la situation du logement Le "correctif d'ensemble", applicable à la partie principale du logement d'une part, aux dépendances d'autre part, est la somme des quatre coefficients indiqués en dessous. Le coefficient d'entretien et les coefficients de situation générale et particulière sont fixés selon les barèmes indiqués dans les tableaux ci-dessous. Quant au correctif d'ascenseur, il est de + 0,05 pour les logements dotés d'un ascenseur et situés à partir du 2e étage ou au-dessus. Si, au contraire, il n'y a pas d'ascenseur, le correctif est de - 0,05 pour les logements situés au 4e, de - 0,10 au 5e, et de - 0,15 au 6e et au-dessus. attention Le correctif d'ensemble peut différer pour la partie principale et les dépendances (c'est le cas ici). Par ailleurs, ces coefficients ont une valeur assez subjective (sauf pour l'ascenseur), et, de plus, ils peuvent avoir été fixés il y a longtemps, alors que le logement, l'immeuble ou le quartier se sont depuis dégradés.   Les éléments de confort sont convertis en mètre carré Un dernier correctif est appliqué à la surface, selon les éléments de confort dont dispose le logement. Chaque élément est converti en mètres carrés. La fiche indique, pour chaque type d'éléments, l'équivalence superficielle et le nombre d'éléments. Si le logement comporte des dépendances, faisant ou non l'objet d'une évaluation distincte de leur surface, leurs éléments de confort sont également pris en compte selon le même principe, mais avec un barème légèrement différent. attention Pour le chauffage central, le nombre de pièces chauffées inclut, le cas échéant, la cuisine et la salle de bains.   Les valeurs locatives sont réévaluées chaque année Figure la valeur locative estimée pour le logement, en 1970 lors de la dernière révision des valeurs locatives, ou lors de sa construction, s'il est plus récent. Elle est indiquée au mètre carré, puis multipliée par la surface pondérée totale du logement. Cette valeur a été actualisée forfaitairement en 1980 par l'application d'un "coefficient d'actualisation", fixé par département (ici 1,77). Depuis 1981, un coefficient de revalorisation des valeurs locatives est fixé chaque année par la loi de finances. Pour toute demande de gestion : IP GESTION Spécialiste en expertise immobilière 8 rue Gaston Boissier  30900 Nîmes  04 66 21 05 65   

News gestion locative
FNAIM