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Crédit immobilier: les taux divisés par 3 depuis 2000!

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont encore baissé au mois de mai, pour atteindre cen moyenne 1,77 %, contre 1,81 % en avril, selon les derniers chiffres de l'observatoire Crédit Logement/CSA publiés ce 2 juin. « La baisse des taux se poursuit donc, mais moins rapidement qu’auparavant. Elle a surtout été rapide entre décembre 2015 et avril 2016 », note l’observatoire dans son communiqué, relevant que « jamais depuis la Libération, les taux des crédits immobiliers n’étaient descendus aussi bas ». « Leur niveau a ainsi été divisé par plus de trois depuis le début des années 2000 », souligne l’observatoire, reflétant ainsi la faiblesse des taux sur les marchés obligataires. Les taux des crédits immobiliers sont, en effet, en partie indexés sur le niveau des emprunts d’Etat, que la Banque centrale européenne fait tout pour maintenir au plus bas afin de soutenir l’économie. Pour toute demande de financement:  IP Finance & Patrimoine  Spécialiste du crédit Immobilier  8 rue Gaston Boissier  30900 Nîmes  04 66 21 05 65  Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager  

L'immobilier locatif, placement préféré des français

L’immobilier locatif, devant l’assurance-vie, arrive en tête des placements les plus intéressants. Dans les classements des différents produits d'épargne et de placements, le bien immobilier locatif ressort comme le placement le plus intéressant (cité à 65 %), juste devant l'assurance-vie (62 %). Propriétaire, la voie d'excellence S'ils étaient invités à choisir de façon brutale et duale entre un investissement locatif et des placements dans des produits financiers, les Français choisiraient massivement l'immobilier à 73 % contre 27 %. Pour les interviewés, l'immobilier locatif est considéré comme à la fois comme un placement sûr et bon pour les héritiers (on leur transmet un bien tangible) et porteur de l'espoir d'un meilleur rendement, alors que les produits financiers conservent un côté « sulfureux ». En revanche, la motivation de ceux qui sélectionneraient les produits financiers réside davantage dans l'espoir d'un meilleur rendement, quand l'importance de laisser des liquidités aux héritiers est moindre. Autre affirmation de la valeur « pierre », quand il s'agit de préparer financièrement sa retraite, le fait d'être propriétaire de son logement reste la voie d'excellence (63 % de citations), devant l'immobilier locatif (31 %), un produit d'épargne à long terme (30 %) et un produit d'épargne retraite (22 %). L'investissement dans un bien immobilier locatif croît de neuf points, passant de 22 %, en 2015, à 31 % aujourd'hui. Cette option est davantage mise en avant par les revenus assez élevés ou supérieurs. Elle est surtout davantage citée par ceux qui épargnent régulièrement pour leur retraite que par ceux qui n'épargnent pas.   Pour toute demande de financement:  IP Finance & Patrimoine  Spécialiste du crédit Immobilier  8 rue Gaston Boissier  30900 Nîmes  04 66 21 05 65  Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager  

Crédit immobilier: nouvelle baisse des taux en mai

Les taux de crédit immobilier sont repartis à la baisse en mai, à 1,77 % en moyenne. Le coût de l’emprunt a été divisé par deux en quatre ans! Pas de pause pour le crédit immobilier. Les taux de crédit ont atteint au mois de mai 1.77 % en moyenne (hors coût des assurances et sûretés, et toutes durées confondues) contre 1.81% un mois plus tôt.    Pour toute demande de financement:  IP Finance & Patrimoine  Spécialiste du crédit Immobilier  8 rue Gaston Boissier  30900 Nîmes  04 66 21 05 65  Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager

Renégocier votre crédit en 2016, Pourquoi ?

Renégociation de crédit : pour qui ? Les taux d'intérêt des crédits immobiliers sont des niveaux très bas depuis de nombreux mois . Un record historique ! Jamais par le passé, ils n'avaient été aussi aussi bas. Et les observateurs sont unanimes : aucune remontée spectaculaire n'est prévue dans les prochains mois et les taux devraient rester stables encore plusieurs mois. Il est encore temps de renégocier son ancien prêt immobilier. Des conditions de renégociation différentes. On ne cesse de répéter que c'est le moment de renégocier son crédit immobilier. Mais quel taux peut-on espérer ? Quels frais ce type d'opération engendre-t-il ? Votre banque est-elle obligée d'accepter votre demande ? Pour les bons clients, c'est assez simple et très avantageux. Pour les clients « moyens », cela peut devenir plus compliqué et relativement frustrant. En effet, la banque ne concède pas les mêmes conditions de renégociation à tout le monde. Faire jouer la concurrence. Si votre banque ne vous accorde pas un nouveau taux très avantageux, vous avez alors tout intérêt à aller frapper à une autre porte. Dans ce cas là, on parle de rachat de crédit. Une opération qui coûte bien plus cher qu'une simple renégociation, mais qui peut valoir le coup. A condition de bien faire ses calculs. Comment renégocier son crédit ? Le bon profil pour renégocier Pour qu'elle soit rentable, une opération de renégociation doit vous faire économiser plus que les frais engendrés. L'écart de point entre votre taux d'intérêt initial et la nouvelle proposition de la banque doit être d'au moins 0,5 %. Deuxième point à vérifier : le prêt ne devra pas avoir dépassé le premier tiers de sa durée de vie. En effet, comme la majeure partie des intérêts est remboursée en début de crédit, passé ce délai l'opération ne sera peut-être pas rentable. Renégocier en changeant d'agence On n'y pense pas forcément, mais au sein d'une même banque, les conditions de renégociation et les taux d'intérêt proposés ne sont pas forcément similaires d'une agence à l'autre. D'abord parce que les taux d'intérêt varient d'une région à l'autre. Ensuite, parce qu'une nouvelle agence fera peut-être plus facilement un geste commercial, comme vous offrir ou réduire les frais de dossier liés à votre renégociation. Quoi qu'il en soit, c'est une piste à explorer. En changeant d'agence, vous ne changez pas de banque. C'est donc bel et bien une renégociation que vous pourrez demander, et non un rachat de crédit. Vous n'aurez donc pas de démarches particulières à effectuer. Pour toute demande de financement:  IP Finance & Patrimoine  Spécialiste du crédit Immobilier  8 rue Gaston Boissier  30900 Nîmes  04 66 21 05 65  Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager

Tendances des crédits immobiliers pour 2016

Des crédits de plus en plus bas La tendance des prix immobiliers en 2016 est aussi soumise à l’évolution des prêts bancaires, dans un sens ou dans l’autre : plus on peut emprunter à bon taux, et plus on est susceptible d’acheter et vice versa dans le cas contraire. A l’heure actuelle, on peut vous dire que les taux de crédit sont au plus bas et cela va continuer en 2016. Mais descente veut aussi dire reprise, à savoir que quand les prêts baissent, cela s’accompagne d’une reprise, et donc d’une hausse des prix de l’immobilier. C’est un peu le jeu des vases communicants. Les banques ont donc fortement leur rôle à jouer dans ce secteur économique qui est de plus en plus dépendant de leur bon vouloir, car l’apport des français diminue, les réserves d’épargne s’amenuisent. Il n’est pas rare maintenant de pouvoir décrocher une proposition à moins de 2%, et inférieure à 2,80% avec toutes les assurances comprises. Si vous pensez avoir contracté trop cher il y a 2,5 ou 10 ans, vous pouvez toujours tenter un rachat de crédit. Les primo accédants en force On les disait moribonds, et ayant des difficultés à emprunter. Ca, c’était vrai avant. Aujourd’hui, les couples qui achètent pour la première fois sont de plus en plus nombreux car ils bénéficient de mesures fiscales attrayantes, et « contournent » la méfiance des banques à leur égard en empruntant sur le long terme. Même les ménages modestes arrivent à acheter, encore que par là, on entend ceux qui gagnent moins de 3600 euros par mois. Reste que la question de l’emploi, et la capacité de chacun à garder son job ou à en retrouver un autre reste centrale. Cela ne doit toutefois pas faire oublier les difficultés à convaincre une banque qu’à celui qui a un petit salaire. Même en gagnant très bien sa vie, les éléments pris en compte par l’organisme financier sont si nombreux que les refus ne sont pas rares, sans toujours que l’on en comprenne les motivations, même si le taux d’endettement et la capacité de remboursement sont les 2 constantes essentielles. Les questionnaires médicaux pour l’assurance décès sont aussi une source de complication pour les emprunteurs. Nous invitons donc les banques à lâcher du lest. Pour toute demande de financement:  IP Finance & Patrimoine  Spécialiste du crédit Immobilier  8 rue Gaston Boissier  30900 Nîmes  04 66 21 05 65  Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager

meilleurs taux du marché

Taux très bas du Marché de l'immobilier Les Français n’ont jamais obtenu de conditions de crédit aussi intéressantes pour leurs prêts à l’habitat. Le crédit immobilier a atteint un plancher historique le mois dernier avec un taux moyen de 1,97 % toutes durées confondues (selon le baromètre Crédit Logement/CSA). Mais de là à le voir passer sous la barre du zéro, il y a un pas que les banques françaises ne veulent pas franchir. Ce scénario inimaginable il y a peu est pourtant devenu réalité dans d’autres pays européens. Le mécanisme est imparable : dans un crédit révisable, le taux varie en fonction de l’Euribor, (taux auquel les banques se prêtent des liquidités sur des durées courtes). Or, les établissements se financent actuellement si facilement que le coût de ces liquidités est devenu nul, voire négatif. L’Euribor à trois mois a franchi la barre du zéro pour la première fois en avril 2015 (-0,001 %) et la situation n’a fait que s’amplifier (-0,25 % actuellement). Alors pourquoi ces conditions hors norme ne se sont-elles pas transmises aux emprunteurs français? Pour toute demande de financement:  IP Finance & Patrimoine  Spécialiste du crédit Immobilier  8 rue Gaston Boissier  30900 Nîmes  04 66 21 05 65  Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager

C'est quoi une SCI ?

Pourquoi créer une SCI ? Caractéristiques essentielles : Toute personne physique (particulier) ou morale (société) peut créer une société civile immobilière SCI en France et dans les départements d’outremer, quelle que soit sa nationalité. Elle comprend un minimum de deux personnes. Les statuts, constituant les règles de fonctionnement, doivent être écrits et signés par l’ensemble des associés. Bien leur rédaction soit assez souple, un certain nombre d’éléments doivent être cependant respectés. C’est le 8 mars 1804 qu’apparait la société sous forme civile, puis en 1867, la possibilité de rendre son capital variable. Une société naît d’un contrat commis entre plusieurs personnes (deux au minimum) dans l’unique but de détenir un ou plusieurs biens immobiliers comme appartements, immeubles, maisons, ou locaux commerciaux, bureaux, etc. Régie par les articles 1845 à 1870-1 du Code civil, la SCI est définie par l’article 1832 du même code, comme un contrat que l’on dénomme statuts, pour partager le bénéfice entre associés et profiter de l’économie qui pourrait en résulter. Le majeur et majeur sous sauvegarde de justice peuvent devenir associés d’une société civile immobilière, mais aussi si le majeur se trouve en curatelle de justice, ou sous curatelle avec l’aide de son tuteur. Le peut également, la personne mineure émancipée directement ou par le mariage pour la femme, ou si elle est non émancipée, avec l’aide de son représentant légal. Les époux Seuls ou avec d’autres personnes, deux époux peuvent créer une SCI. Toutefois, si la société est constituée uniquement par les deux époux, la situation attire l’attention du fisc lequel va tenter, peut-être, d’avancer le fait que les époux tentent par ce montage, de se faire une donation déguisée. Pour éviter que les services fiscaux vous opposent cet argument, veillez à ce que les époux aient le même nombre de parts sociales dans le capital. Le conseil d’un notaire peut toujours être le bienvenu si votre situation est compliquée. Il peut être monté une SCI spécifique de manière à ce que les biens restent toujours dans la même famille, en ne permettant pas à un étranger à celle-ci d'y particuper. Autres informations sur les SCI familiales, sur le site spécialisé : www.scifamiliale Le SCI ne peut pas faire des actes de commerce Une SCI ne peut en aucun cas faire de commerce, ni avoir un but agricole. Sa vocation est exclusivement immobilière, rien d’autre. Elle ne peut pas avoir pour but d’acheter des immeubles dans l’unique perspective de les revendre. Elle peut bien entendu vendre le ou les biens immobiliers dont elle est propriétaire, mais ne peut en faire un commerce régulier (article L.110-1 et 110-2 du code de commerce). Dans le cas où elle voudrait elle même poursuivre des activités commerciales, elle devra monter une structure commerciale indépendante (SAS, SASU, SARL, etc.), les associés de la SCI pouvant d’ailleurs être les mêmes que ceux de celle-ci. Le montage légal est le suivant : la SCI donne en location le ou les biens immobiliers à la ou aux structures commerciales, laquelle/lesquelles les exploite en offrant une sécurité : la société civile immobilière et la structure commerciales sont deux personnes morales distinctes. Les problèmes de l’une ne pourront pas influer sur l’autre. Exemple : une SAS loue des locaux à la SCI pour exploiter un fonds de commerce. Un dépôt de bilan est inévitable pour la SAS. Le bien immobilier est préservé et ne pourra pas être vendu pour payer les dettes, puisque le propriétaire reste la SCI, la SAS n’étant que locataire. Un atout majeur : la SCI évite l’indivision Lorsque deux personnes au minimum physiques ou morales achètent en commun un bien immobilier, ils s’unissent et se lient dans le paiement et la jouissance de celui-ci. C’est ce qu’on appelle l’indivision. Les décisions doivent être prises en commun, aucune d’entre-elles ne peut vendre sans l’accord de ou des autres. Autre cas de figure : le décès de l’un des acteurs de cette opération. Prenons un cas simple. Une maison est achetée par 3 personnes. L’une d’entre-elles décède. Les deux autres personnes coïndivisaires devront se cotiser pour reverser la part du défunt, aux héritiers. Certes les articles 815 à 818 du Code civil traitent ce problème en soulignant que : «Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention » indique l’article 815 dudit code. Mais les soucis sont loin d’être résolus. La société civile immobilière résout ce type de problème. En effet, le bien acheté appartient non pas à des personnes physiques, mais à la personne morale qu’est la SCI. Cette dernière est constituée elle même de personnes physiques ou morales propriétaires d’une partie des parts sociales en « non indivision ». Si un membre quitte la société ou décède, le bien immobilier continue à appartenir à la SCI, que les autres associés soient ou non, d’accord avec cette décision de départ. Les statuts règlent ces conflits à l’avance. Pour la revente : le notaire n’a pas à intervenir Habituellement, lorsqu’un bien immobilier est vendu, l’acte notarié est obligatoire, dans tous les cas de figure, sauf dans le cas où il s’agit d’une société civile immobilière à condition que celle-ci cède la société avec les biens compris (idem pour les autres sociétés). Il s’agit en effet d’une cession et non d’une vente immobilière directe. En revanche, si le bien immobilier est vendu sans qu’il y ait cession des parts, cette fois, le passage devant un notaire est requis. Avantage pour l’acheteur d'un bien par le bais des parts sociales : pas de frais de notaire à payer, juste un droit de 5% sur le montant des parts sociales. Exemple : une maison appartenant à la SCI est estimée à 100.000 d’euros. Les parts sociales intégrant cette bâtisse correspondent à ce montant. L’acheteur ne payera que 5.000 euros (5% de 100.000) aux services fiscaux. Pas un centime de plus pour ce qui concerne les droits, ni aucun frais d’honoraires ou d’enregistrement chez le notaire. On peut se poser la question de la validité d’un acte passé entre les deux parties. Le contrat de cession est absolument valable et sans aucun problème. Un étranger peut être associé ou gérant Dans une SCI, tout le monde peut être associé et/ou gérant, quel que soit le pays de résidence. Aucune condition n’est requise, hormis celle d’avoir la capacité à gérer une entreprise. Toutefois, si un associé habite au bout du monde, il est impératif que le siège de la SCI soit situé en France. Grâce à internet et à la modernisation des services administratifs français, il n’est plus nécessaire d’être physiquement présent sur le territoire pour la création. Les dossiers-kits de création© (marque déposée) mis au point par notre rédaction vous permettent de monter votre société, 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, dimanche et jours de fêtes compris. Autres infos. Le cas des mineurs S’il est âgé de 16 ans et émancipé, un mineur peut être associé à une SCI puisqu’il dispose des mêmes capacités civiles d’un majeur. Il peut faire des apports, à condition qu’il en soit propriétaire. La loi encadre cette situation pour laquelle l’accord des deux parents est requis. Conformément à l’article 389-5 du Code civil, l’accord du juge des tutelles est obligatoire si le mineur émancipé : • n’a plus qu’un seul parent, • apporte un bien immobilier, • si l’un des parents n’est pas d’accord. Même d’un commun accord, les parents ne peuvent sans l’autorisation du juge des tutelles : • apporter un immeuble qui appartient au mineur • un fond de commerce, lui appartenant • contracter un emprunt en son nom, • renoncer pour lui, à un droit, • partager à l’amiable, • établir un état liquidatif. Dans la perspective où l’acte cause un préjudice au mineur, le ou les parents en sont tenus pour responsables solidairement. Conclusion La création d’une société civile immobilière est très intéressante d’un point de vue fiscal, et permet de ne pas créer d’indivision. Elle permet aussi selon l’option du régime fiscal d’imposition, de déduire des frais de réparation et de gestion, ce qui n’est pas négligeable. Les associés sont d’une grande diversité. Peuvent se réunir au travers d’une SCI, des entreprises pour acheter des locaux commerciaux par exemple, les membres d’une même famille en interdisant toute intrusion de personnes qui lui sont étrangères (SCI familiale), entre amis ou un mixage de tous. Si une SCI ne peut acheter ne peut faire de commerce son objet social, la SCI de construction-vente en est autorisée. Cette dernière peut avoir pour but de faire construire une maison, un immeuble, ou quelconque bâtiment dans le seul but de faire du profit. Pour toute demande de financement:  IP Finance & Patrimoine  Spécialiste du crédit Immobilier  8 rue Gaston Boissier  30900 Nîmes  04 66 21 05 65  Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager

Emprunter : le taux d'intérêt

  Définition : L'intérêt est la rémunération due par l'emprunteur au prêteur en contrepartie de la mise à disposition d'un capital pendant une durée déterminée. Les intérêts simples Dans leur calcul entrent en compte quatre données : Le capital emprunté, nous le noterons C, la durée du placement : n, le taux d'intérêt annuel : t et le montant de l'intérêt : i Exemple : imaginons que vous empruntiez 5 000 euros pour une durée de 2 ans avec un taux d'intérêt de 10%, les intérêts que vous paierez seront de : Si vous souhaitez utiliser les mois ou les jours à la place des années, les formules deviennent : Pour "n" exprimé en mois :   Pour "n" exprimé en jours :  Cette dernière formule est particulièrement utile pour calculer simplement le coût d'un achat suivant le mode du règlement différé (SRD). Exemple : vous achetez au SRD pour 10 000 euros d'actions, le taux annuel que vous consent votre courtier est de 6%, et vous gardez vos titres 25 jours avant de les revendre, ce prêt vous aura coûté : Une variante, la valeur acquise La valeur acquise est la somme du capital initial et des intérêts qu'il génère, au terme d'un certain nombre d'années de placement. Nous utiliserons les notations suivantes : Cn = valeur acquise, C = capital de base, t = taux d'intérêt annuel, n = nombre d'années. Ainsi pour une somme initiale de 5 000 euros placée 3 ans au taux de 10%, sans capitalisation des intérêts, la valeur acquise est égale à : 5 000(1 + 10x3/100) = 5 000+1 500 = 6 500 euros Nous le voyons, les intérêts simples, correspondent à des situations où les intérêts acquis ne produisent pas eux même un intérêt, ils ne sont pas capitalisés. Seuls les intérêts composés nous permettront de mener ces calculs.   Pour toute demande de financement:  IP Finance & Patrimoine  Spécialiste du crédit Immobilier  8 rue Gaston Boissier  30900 Nîmes  04 66 21 05 65  Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager  

Prêt à taux zéro pour travaux de rénovation énergétique

Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer les travaux de rénovation énergétique des logements. Ce prêt peut être accordé au propriétaire de logement et au syndicat de copropriétaires jusqu'au 31 décembre 2018. Les bénéficiares: Le syndic de copropriété peut souscrire un éco-PTZ collectif pour le compte du syndicat de copropriétaires.    À noter : Chaque copropriétaire peut bénéficier d'un éco-PTZ collectif et d'un éco-PTZ individuel, en complément, pour financer d'autres travaux que ceux réalisés par la copropriété. Logements concernés: L'éco-PTZ est accordé pour financer des travaux : dans des logements construits avant le 1er janvier 1990, utilisés en tant que résidence principale Travaux concernés: L'éco-PTZ doit concerner des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives (remplacement des fenêtres par exemple) ou des travaux réalisés sur les parties et équipements communs de l'immeuble. L'éco-PTZ permet de financer : soit des travaux répondant à 1 des 6 actions du bouquet de travaux suivant : isolation performante de la toiture, isolation performante des murs donnant sur l'extérieur, isolation performante des fenêtres et portes donnant sur l'extérieur, installation ou remplacement d'un chauffage ou d'une production d'eau chaude sanitaire, installation d'un chauffage utilisant les énergies renouvelables, installation d'une production d'eau chaude sanitaire utilisant les énergies renouvelables. soit des travaux de réhabilitation des systèmes d'assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d'énergie, soit des travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale du logement déterminé par une étude thermique réalisée par un bureau d'étude thermique. Ce seuil est de 150 kWh/m²/an si la consommation d'énergie du logement avant les travaux est supérieure ou égale à 180 kWh/m²/an (80 kWh/m²/an si la consommation est inférieure à 180 kWh/m²/an). Seuls sont concernés les logements dont la date d'achèvement est postérieure au 1er janvier 1948.   Attention : L'étude thermique ne doit pas être confondue avec le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui est moins complet. Montant accordé: Le montant maximum accordé est de 30 000 €, remboursable sans intérêt. Ce plafond correspond au plafond du prêt accordé par logement multiplié par le nombre de logements détenus par les copropriétaires participant à l'éco-PTZ collectif. Remboursement: La durée maximale de remboursement de l'éco-PTZ est de 15 ans pour les travaux de rénovations les plus lourds. C'est le cas notamment si le syndicat finance un bouquet de 3 opérations de travaux ou plus.   Pour toute demande de financement:  IP Finance & Patrimoine  Spécialiste du crédit Immobilier  8 rue Gaston Boissier  30900 Nîmes  04 66 21 05 65  Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager  

Charges déductibles - Charges locatives - Revenus fonciers

 Revenus fonciers – Charges déductibles - Charges locatives La législation prévoit qu'il n'est pas tenu compte en recettes des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant (CGI, art, 29). Parallèlement, la déduction des charges acquittées à ce titre par le propriétaire n'est pas prévue, La situation du bailleur au regard des charges locatives est en principe, d’une année sur l’autre, globalement neutre. Les charges supportées par le bailleur sont généralement remboursées la même année ou l'année suivante par le locataire. Toutefois, les bailleurs qui ont supporté des dépenses pour le compte de leur locataire et dont ils n'ont pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année du départ du locataire, peuvent les déduire pour la détermination de leurs revenus fonciers . I. Dépenses déductibles (charges récupérables, non récupérées) A. Charges locatives Les dépenses déductibles sont à la fois celles relatives à des fournitures ou à des services destinés à l'usage privé des locataires et celles qui, se rattachant à l'usage commun des locataires, constituent la contrepartie de commodités pour ces derniers. D'une manière générale, il s'agit des charges dont le propriétaire est fondé de plein droit à obtenir le remboursement par ses locataires, sur justifications, en sus du loyer principal . Les charges de la propriété incombant au propriétaire continuent à pouvoir être déduites pour leur montant réel, toutes les conditions étant par ailleurs remplies. Cette déduction est également applicable aux propriétés rurales, conformément aux dispositions du a du 2° du I de l'article 31. B. Charges locatives non remboursées Seules ouvrent droit à déduction les charges locatives qui n’ont pas été remboursées par le locataire au 31 décembre de l’année de son départ. Ces charges peuvent avoir été engagées au titre de l’année de départ du locataire comme au titre des autres années depuis son entrée dans le logement. Ainsi, si le locataire est tenu de rembourser au propriétaire une somme de 400 euros au titre des charges récupérables à la date de son départ et qu’il rembourse à celui -ci une somme de 300 euros avant le 31 décembre de l’année de son départ, seul le solde, soit 100 euros, sera admis en déduction. C. Immeubles soumis à la réglementation des loyers Pour les immeubles soumis à la réglementation des loyers, les dépenses qui incombent de droit au locataire ou qui peuvent être récupérées par le propriétaire sur le locataire sont : - d'une part, les dépenses à la charge du locataire en application du décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives (la liste des dépenses annexée à ce décret n'est cependant pas limitative). Aux termes de l'article 1er de ce décret, constituent des réparations locatives, les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Les mêmes critères sont transposables, dans le cas des immeubles collectifs, aux dépenses affectant les parties communes ; - d'autre part, les dépenses afférentes aux réparations qui, bien qu'effectuées par le propriétaire, sont récupérables par ce dernier sur le locataire en application du décret n° 87-713 du 26 août 1987. La liste des dépenses annexée à ce décret est limitative. D. Immeubles non soumis à la réglementation des loyers Pour les immeubles non soumis à la réglementation des loyers, les dépenses payées par le propriétaire pour le compte du locataire s'entendent en principe de celles qui sont mises à la charge des locataires par l'effet des conventions. E. Incidence du dépôt de garantie Les sommes versées à titre de dépôt de garantie et conservées par le propriétaire pour financer des charges locatives doivent normalement être rajoutées aux recettes brutes, puis déduites au titre des charges récupérables non récupérées. Il est toutefois admis, à titre de mesure de simplification, que le bailleur s’abstienne de faire état des sommes correspondantes lorsque le chiffre à déclarer dans les recettes brutes est identique à celui porté en déduction. Cette condition implique notamment que les charges locatives dont le propriétaire obtient le remboursement par le biais d’une retenue effectuée sur le dépôt de garantie n’aient pas déjà été déduites au titre d’une année antérieure. F. Charges locatives supportées pendant la vacance du bien Les dépenses locatives définitivement supportées par le contribuable pendant la période de vacance d’un bien destiné à la location, restent admises en déduction dans les conditions de droit commun. II. Année de la déduction A. Année au cours de laquelle la déduction intervient La déduction intervient au titre de l’imposition des revenus de l’année du départ du locataire. Dans l’hypothèse où, lors de l’établissement de sa déclaration des revenus fonciers de l’année de départ du locataire, le contribuable n’est pas en mesure de déterminer le montant des charges devant figurer sous cette rubrique, celui-ci pourra déposer ultérieurement une déclaration rectificative. B. Date du départ du locataire Le départ effectif du locataire correspond généralement aux situations suivantes : - le congé du locataire qu’il soit remplacé par un nouveau locataire ou non. Il peut s’agir d’un départ à la date d'échéance normale du bail ou à sa résiliation. Aucune condition de durée de l’interruption de la location n’est exigée ; - la reprise du bien par le bailleur pour un usage autre que la location. Il s’agit des situations où le bailleur affecte le bien à son usage personnel ou le met à la disposition gratuite d’un membre de sa famille ou d’un tiers. Il est toutefois admis d’assimiler à la date de départ du locataire, la date du jugement d’expulsion ou la date à laquelle le locataire est considéré comme étant en situation de surendettement au sens de l’article L. 330-1 du code de la consommation : « La situation de surendettement des personnes physiques est caractérisée par l'impossibilité manifeste pour le débiteur de bonne foi de faire face à l'ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir. L'impossibilité manifeste pour une personne physique de bonne foi de faire face à l'engagement qu'elle a donné de cautionner ou d'acquitter solidairement la dette d'un entrepreneur individuel ou d'une société caractérise également une situation de surendettement. » C. Cession ou transmission du bien loué La cession ou la transmission du bien donné en location n’autorise pas la déduction des charges récupérables non récupérées à la date de la cession, dès lors que le bien est vendu ou transmis occupé.   Source : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5805-PGP   Pour toute demande de financement:  IP Finance & Patrimoine  Spécialiste du crédit Immobilier  8 rue Gaston Boissier  30900 Nîmes  04 66 21 05 65  Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager

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