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Loi PINEL pour 2017

Investissement locatif : Pinel et Censi-Bouvard prorogés. Création d'un nouveau dispositif dans l'ancien en 2017 Afin de lutter contre la crise du logement, la construction de logements neufs demeure soutenue par le maintien en 2017 des dispositifs « Pinel » et « Censi-Bouvard ». Soutenir le neuf : Pinel et Censi-Bouvard maintenus en 2017 Sont donc reconduits en 2017 : le dispositif d’investissement locatif dans un logement neuf ou assimilé « Pinel ». Cet outil permet concomitamment de défiscaliser (une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 6.000 €/an) et de se constituer un capital immobilier (acquisition d’un ou plusieurs logements neufs). Une nouveauté toutefois : la possibilité d’investir dans les communes de la zone C (les petites communes) qui auront fait l’objet d’un agrément. Les particuliers intéressés devront bien évidemment s’assurer de la réalité de la demande locative locale ! le dispositif d’investissement locatif « Censi-Bouvard » qui permet de réduire son impôt jusqu’à 3.666 €/an en investissant dans une résidence services (par exemple une résidence pour personnes âgées, handicapées ou pour étudiants). Attention : les résidences de tourisme classées ne sont désormais plus éligibles à la réduction d’impôt (sauf s’ils s’agit d’y engager des travaux de réhabilitation). IP FINANCE Le courtier Financier de votre Région ! Siège : 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes Tel : 04.66.21.05.65 -06.21.25.27.33 Agence de Montpellier Centre Ville 9, rue REBUFFY Tel : 06.10.96.77.07          

le pret à 0% en 2017

Accession à la propriété : le PTZ reconduit en 2017   En matière de soutien à l’accession à la propriété, aucune nouveauté notable dans le budget 2017. Le prêt à taux zéro (PTZ), qui a contribué à faire de 2016 un excellent cru pour l'immobilier (environ 850.000 transactions dans l’ancien et autour de 240.000 achats/constructions dans le neuf), continuera en 2017 d'aider les primo-accédants pour un montant de crédit sans intérêts qui peut atteindre 138.000 €.Seule nouveauté en 2017 : le PTZ pourra bénéficier à ceux qui acquièrent leur première résidence principale dans le cadre d'un bail réel solidaire. Rappelons que le bail réel solidaire ("BRS") est un nouveau contrat créé en 2016 qui permet aux ménages modestes d'accéder à un logement dont ils ne possèdent pas la pleine propriété mais un droit d'occupation de longue durée (entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans). Toujours en matière d’acquisition, le montant des frais de notaire reste inchangé. Enfin, s’agissant de la vente, les règles de taxation des plus-values immobilières des particuliers ne sont pas modifiées. Le cas d’exonération un temps menacé à l'automne est finalement maintenu. Peuvent donc toujours être exonérés d'imposition ceux qui vendent pour la première fois un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi de tout ou partie du prix de vente, dans un délai de vingt-quatre mois, à l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à l'habitation principale.   IP FINANCE Le courtier Financier de votre Région ! Siège : 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes Tel : 04.66.21.05.65 -06.21.25.27.33 Agence de Montpellier Centre Ville 9, rue REBUFFY Tel : 06.10.96.77.07  

Renégocier mon crédit en 2017 ?

Qui a intérêt à renégocier son prêt ? En dépit de la récente hausse des taux des crédits, même si vous avez contracté votre prêt il y a peu de temps ou, à l'inverse, depuis plusieurs années, il peut être opportun de le renégocier. Attention, plusieurs conditions doivent être réunies pour que l'opération soit valable. Tout d'abord, le montant des intérêts d'emprunt à rembourser doit être encore conséquent.  Autrement dit, le capital restant à rembourser doit être encore élevé. Toutefois, compte tenu du niveau encore très bas des taux, il peut être encore possible de racheter des crédits anciens. Autre impératif pour engager cette démarche : l'écart entre le taux d'intérêt actuel du crédit et celui qui aura été obtenu ne doit pas être inférieur à 0,6 point. L'idéal serait qu'il soit au moins de 1 point. Qui plus est, si vous avez déjà renégocié une première fois votre prêt et que vous envisagez une seconde renégociation, tenez compte du fait que ce n'est pas une opération blanche et qu'il faut amortir les frais de la rénégociation du prêt.  Dans le cadre d'un rachat par un autre établissement bancaire, l'emprunteur devra s'acquitter des pénalités de remboursement anticipé (IRA) à verser à l'ancienne banque (3 % du capital restant dû, plafonné à six mois d'intérêts), des frais de dossier perçus par la banque ou le courtier (en moyenne entre 300 et 800 euros) et des frais de garantie (hypothèque ou caution d'un organisme spécialisé) pour le nouveau prêt (entre 1,2 et 2 % du montant emprunté), soit au total environ 5 % du montant du prêt. Il est rare d'obtenir une exonération d'IRA. A noter toutefois que, sous conditions, ces frais peuvent être réintégrés dans le nouveau prêt. Renégocier ou faire racheter ? Renégocier ses conditions d'emprunt immobilier auprès de la banque qui vous a consenti le premier prêt est en principe la solution la plus pratique et la moins coûteuse.  Reste à convaincre votre banque de vous offrir des conditions de taux plus avantageuses, ce qui n'est pas assuré. Car il s'agit d'une révision à la baisse d'un taux déjà consenti et non du rachat d'un ancien crédit. Pour la banque, les revenus d'intérêt diminuent, mais le coût de refinancement ne bouge pas puisqu'il s'agit du même prêt. En d'autres termes, votre établissement y consentira d'autant plus que vous serez un « très bon client » ou un client « à haut potentiel » qu'elle souhaite fidéliser. Si vous correspondez moins à ce profil, mieux vaut cibler la concurrence, laquelle sera plus encline à vous consentir un taux plus favorable pour gagner un nouveau client. Mais, vous devrez alors tenir compte des frais engendrés par la démarche. Et de délais plus importants. Enfin, la renégociation comme le rachat permettront, selon votre dossier, de faire diminuer la durée de l'emprunt, ce qui génère l'économie la plus importante, ou de réduire les mensualités du crédit. Renégocier emprunt et assurance A l'occasion du rachat de crédit, l'assurance-emprunteur change également. Depuis le crédit d'origine, vous avez vieilli et votre état de santé s'est - peut-être - dégradé, ce qui entraîne en principe un renchérissement de son coût. Mais, l'assurance-emprunteur peut aussi avoir été mal négociée au départ. Et donc sa renégociation, en faisant jouer la concurrence, comme vous y autorise la loi, peut être source d'économies significatives. IP Finance & Patrimoine  Courtier Financier Gard & Hérault  8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes tél: 04 66 21 05 65 fax: 04 66 05 10 23  

C'est quoi le pret RELAIS, le RELAIS SEC ?

Propriétaire de votre logement, vous souhaitez en changer. Dans ce cas, l'idéal consiste à coordonner la vente de votre résidence actuelle et l'achat de la nouvelle. Mais, dans la réalité, le délai de mise en vente ne coïncide pas forcément avec le délai d'achat. Par exemple, vous pouvez avoir le coup de foudre pour la maison de vos rêves alors que la vente de votre appartement peut prendre plusieurs mois. Vous pouvez aussi décider de faire construire une maison, aménager une surface vendue nue ou acheter un appartement neuf en état futur d'achèvement. Dans tous les cas, vous devrez commencer par payer votre achat avant de pouvoir disposer des fonds du logement à vendre. D'où l'intérêt du "crédit relais". Ce prêt temporaire, garanti par la valeur de votre logement actuel, peut être utilisé pour financer votre nouvelle acquisition ou, si elle est plus chère que le bien vendu, servir d'apport personnel. Cette opération financière, simple dans son principe, est plus compliquée dans sa mise en œuvre.   Le crédit relais "sec", le plus simple mais pas le moins cher. Il existe trois variantes de prêt relais. Il y a d'abord le prêt relais "sec", c'est-à-dire une simple avance de trésorerie consentie par une banque pour pouvoir acheter tout de suite et que vous rembourserez une fois votre logement actuel vendu. La durée de ce crédit temporaire va de 3 à 24 mois selon les banques. Cette solution convient parfaitement lorsque la nouvelle acquisition est moins chère que le bien mis en vente. C'est le cas, notamment, "lorsqu'un couple qui prend sa retraite décide de se séparer d'un grand pavillon pour acheter un appartement plus petit". Cependant, cette formule intéresse moins les banques qu'un crédit immobilier classique car elle ne leur rapporte que peu d'argent. Aussi les taux d'intérêt de ces crédits sont parfois plus élevés que ceux des prêts immobiliers à long terme : certaines banques peuvent aller jusqu'à 4,90 % hors assurance . Mais cette formule ne convient pas lorsque le logement acheté est plus cher que celui à vendre ou que vous avez un emprunt en cours de remboursement pour votre résidence actuelle. Il existe alors deux autres solutions. Le crédit relais associé à un prêt complémentaire. La première solution consiste à combiner un prêt relais (d'un montant correspondant à la valeur estimée de votre bien) et un crédit immobilier complémentaire vous permettant d'acheter le bien convoité. Mais les deux prêts sont distincts. Le prêt complémentaire est un prêt immobilier classique, qui peut aller jusqu'à 15 ou 20 ans au taux du marché, alors que le crédit relais est limité en général à 24 mois, souvent avec un taux plus bas, parfois même inférieur à celui des prêts relais "secs". En effet, les taux de la majorité des prêts relais "associés" oscillent entre 3 % et 3,5 % (hors assurance). De plus, même si les deux prêts sont distincts, la plupart des banques ne facturent des frais de dossier que sur le crédit complémentaire. En revanche, une garantie (caution bancaire ou hypothèque) est prise pour chacun des deux prêts . Ce qui grève les coûts d'emprunt. De même, si vous souhaitez faire racheter par la banque qui finance votre nouvelle opération le crédit en cours de remboursement de votre logement actuel, vous devrez peut-être acquitter une indemnité de remboursement anticipé . Le crédit global ou le "2 en 1". La seconde solution, plus rare , consiste à souscrire un seul prêt d'un montant égal au prix du bien acheté. Puis, lorsque votre logement est vendu, à rembourser une partie de ce crédit par anticipation sans frais comme convenu dans le contrat. Dans ce cas, bien entendu, il n'y a qu'un seul taux, qu'une seule garantie (sur le bien acheté) et vous ne payez qu'une seule fois les frais de dossier. Si, par exemple, le prix du bien acheté est de 150 000 € et si celui du bien à vendre est estimé à 70 000 €, la banque vous prêtera directement 150 000 € sur 15 ou 20 ans. Une fois le bien revendu 70 000 €, vous effectuerez un remboursement anticipé d'un montant équivalent, ce qui réduira le capital restant dû. Vous pourrez alors choisir entre la baisse de la mensualité de remboursement sur la durée prévue ou la baisse de la durée de remboursement à mensualités équivalentes. Et si la vente de votre bien a rapporté plus que prévu, par exemple 85 000 €, vous pourrez soit rembourser davantage et réduire d'autant votre dette, soit ne rembourser que les 70 000 € prévus et affecter les 15 000 € restants à un autre projet, par exemple des travaux. En revanche, si les prix immobiliers baissent et que le bien ne se revend que 60 000 €, par exemple, le crédit à rembourser sera plus lourd. Le crédit relais représente de 60 à 80 % de la valeur du bien à vendre. Les banques n'avancent jamais l'intégralité de la valeur du bien à vendre : un crédit relais est toujours inférieur de 20 % à 40 % au prix de vente estimé. Si vous n'avez pas encore mis en vente votre logement, vous devrez donc d'abord le faire estimer par une agence ou un notaire. Cette estimation, en général à votre charge, vous sera obligatoirement demandée par la banque lors de la demande de crédit. "Toutefois, cette opération étant le plus souvent gratuite, il vaut mieux en faire réaliser plusieurs afin de mieux cerner la valeur. Si le logement a déjà fait l'objet d'une promesse de vente, il suffira d'en donner une copie à la banque. Supposons que votre bien soit estimé par une agence ou un notaire à 200 000 €. Vous ne pourrez ainsi prétendre à un crédit relais ("sec" ou associé à un crédit classique) que de 120 000 ou 160 000 €, selon les établissements. Pour toute demande de financement:  IP FINANCE Spécialiste du crédit Immobilier  Siège : 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes   - Tel : 04.66.21.05.65- av.gatto@ipfinance.frPortable : 06.21.25.27.33 www.ipfinance.fr

c'est quoi le Taux d'usure ?

Le taux de l' usure est le taux d'intérêt maximal, à ne pas dépasser, dans un prêt d'argent. Le Taux effectif global ( TEG ) mentionné dans le prêt doit alors être inférieur au taux de l'usure en vigueur lors de la souscription. En cas de dépassement, le prêteur encourt 45 000 euros d'amende et 2 ans de prison. Sur le plan civil, le prêt reste valide mais le trop-perçu d'intérêts doit être remboursé à l'emprunteur. Le seuil de l' usure pour les crédits immobilier est donné par la Banque de France. Ce taux est calculé à partir de la moyenne des taux d'intérêts pratiqués par les établissements prêteurs, augmenté d'un tiers. Pour savoir si un crédit est usuraire, il faut comparer le taux effectif global (TEG) du prêt consenti au seuil de l’usure correspondant à sa catégorie. Le TEG est clairement mentionné et ne nécessite aucun calcul de la part de l’emprunteur. Il est établi en ajoutant au taux d’intérêts conventionnel nominal (TNC), ou taux de base, les frais, les commissions ou les rémunérations de toute nature, notamment les primes d’assurance obligatoire. Nature du prêtTaux effectif au 4e trimestre 2016Seuil de l'usure au 1er janvier 2017 Contrats de crédits consentis à des consommateurs destinés à financer les opérations entrant dans le champ d'application du 1° de l'article L. 313-1 du code de la consommation, relatif au crédit immobilier(1) ou d'un montant supérieur à 75 000 euros destinés à financer, pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien. Prêts à taux fixe(2) : - prêts d'une durée inférieure à 10 ans 2,55 % 3,40 % - prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans 2,51 % 3,35 % - prêts d'une durée de 20 ans et plus 2,53 % 3,37 % Prêts à taux variable 2,12 % 2,83 % Prêts-relais 2,57 % 3,43 % (1) Incluant les opérations de crédit destinées à regrouper des crédits antérieurs comprenant un ou des crédits mentionnés au 1° de l'article L. 313-1 du code de la consommation dont la part relative dépasse 60 % du montant total de l'opération de regroupement de crédit.(2) S'agissant du taux de l'usure applicable aux crédits à taux fixe, fixation de seuils de l'usure par tranche de maturité : moins de 10 ans, 10 ans à moins de 20 ans, 20 ans et plus. Pour toute demande de financement:  IP FINANCE Spécialiste du crédit Immobilier  Siège : 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes   - Tel : 04.66.21.05.65- av.gatto@ipfinance.frPortable : 06.21.25.27.33 www.ipfinance.fr

Travaux pour mieux se chauffer, avec l'aide de l'Etat ?

Être mieux chauffé Des travaux de rénovation thermique sont nécessaires pour améliorer votre confort et vous chauffer à un coût raisonnable. Il peut s’agir d’isoler votre logement au niveau des murs, combles ou fenêtres. Ou encore d'améliorer votre système de chauffage ou de production d’eau chaude, comme le remplacement de votre chaudière.L’Anah peut financer vos travaux s’ils permettent de faire baisser votre consommation énergétique d’au moins 25 %. De plus, un accompagnement est prévu à toutes les étapes de votre projet. Le montant de votre aide Si vous vous situez dans la catégorie "ressources très modestes" : 50 % du montant total  des travaux HT. L’aide de l’Anah est de 10 000 € maximum. prime Habiter Mieux* : 10 % du montant total des travaux HT , dans la limite de 2 000 €. Si vous vous situez dans la catégorie "ressources modestes" : 35 % du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est de 7 000 € maximum. prime Habiter Mieux* : 10 % du montant total des travaux HT, dans la limite de 1 600 €. Exemple De quel montant pouvez-vous bénéficier pour un projet de travaux de 17 000 € HT ? 8 500 €d'aide aux travaux de l'Anah 1 700 €de prime Habiter Mieux* 10 200 €Montant total des aides**

QUELLES SONT LES AIDES POUR RENOVER VOTRE HABITAT ?

Des travaux sont nécessaires pour rendre votre logement confortable et sain. Il peut s’agir par exemple de travaux d’installation ou de rénovation de réseaux d’eau, d'électricité ou de gaz. Ou de l’installation d’une salle de bain et de toilettes. Le confortement des fondations ou le remplacement d’une toiture peuvent aussi être concernés.L’Anah peut financer jusqu’à la moitié de vos travaux et vous accompagner dans toutes les étapes de votre projet.   Le montant de votre aide : 50 % du montant total des travaux HT. L'aide de l'Anah est de 10 000 € maximum, ou 25 000 € maximum dans le cas de gros travaux. exemple De quel montant pouvez-vous bénéficier pour un projet de travaux de 40 000 € HT ? 20 000 €d'aide aux travaux de l'Anah 2 000 €de prime Habiter Mieux* 22 000 €Montant total des aides** Vos travaux permettent de faire baisser la consommation énergétique de votre logement d’au moins 25 % ? La prime Habiter Mieux peut vous être attribuée. Cette prime d’Etat est financée par le Fonds d’aide à la rénovation thermique (Fart), dès lors que les travaux de rénovation énergétique permettent un gain de consommation énergétique d’au moins 25 %. Ce fonds est financé grâce aux Investissements d’avenir du Commissariat général à l’investissement. Les conditions principales à remplirVous habitez dans le logement dont vous êtes propriétaire et : vous ne dépassez pas un certain niveau de ressources ; votre logement a plus de 15 ans à la date où est acceptée votre demande d’aide ; vous n'avez pas bénéficié d'un PTZ (Prêt à taux zéro pour l'accession à la propriété) depuis 5 ans. Vous voulez effectuer une partie des travaux vous-même ? Le dispositif d’auto-réhabilitation accompagnée (Ara) vous permet de percevoir l’aide à la rénovation énergétique y compris pour les travaux que vous réalisez vous-même. Ce financement est de 300 € HT par jour, pour 40 jours maximum. Vous devez être accompagné par une entreprise spécialisée dans l’accompagnement de travaux pour y avoir droit. Dans tous les cas Une aide locale pour vos travaux de rénovation thermique peut vous être proposée par votre Conseil régional ou votre Conseil départemental, votre intercommunalité, votre commune. Votre contact local Anah peut vous renseigner sur cette possibilité.Vous pouvez aussi bénéficier du Crédit d'Impôt Transition Energétique (CITE) et de l'Eco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ). Les conditions principales à remplir Vous habitez dans le logement dont vous êtes propriétaire et : vous ne dépassez pas un certain niveau de ressources ; votre logement a plus de 15 ans à la date où est acceptée votre demande d’aide ; vous n'avez pas bénéficié d'un PTZ (Prêt à taux zéro pour l'accession à la propriété) depuis 5 ans. Pour toute demande de financement:  IP FINANCE Spécialiste du crédit Immobilier  Siège : 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes   - Tel : 04.66.21.05.65- av.gatto@ipfinance.frPortable : 06.21.25.27.33 www.ipfinance.fr

Quelles nouveautés pour le pret à 0% en 2017 - dans le neuf et dans l'ancien ?

Nouveautés pour 2017 - pret à 0% toujours en place dans le neuf et dans l'ancien !  Le prêt à taux zéro, ou PTZ, va être prolongé sur l'année 2017, avec les mêmes conditions que celles en vigueur en 2016. Rencontrant un certain succès chez les accédants, il permettra donc encore d'emprunter jusqu'à 40% de la somme nécessaire à l'achat d'un bien immobilier neuf ou nécessitant une rénovation importante. Surtout, la possibilité de décaler le début du remboursement de plusieurs années devrait probablement toujours autant séduire les emprunteurs.   Et le Pret à 0% dans l'ancien ? De manière surprenante, le nouveau prêt à taux zéro (PTZ) dans l'ancien serait finalement un succès. Au moment de l'instauration par le gouvernement de ce dispositif destiné à relancer l'accession à la propriété, beaucoup s'étaient pourtant insurgés contre les conditions définies pour en bénéficier dans l'immobilier existant. En effet, pour obtenir ce prêt destiné aux ménages souhaitant accéder à la propriété pour la première fois, il faut réaliser 25 % du montant total de l'acquisition en travaux... une part trop jugée trop importante par la plupart des acteurs du logement. Il aurait en fait fallu, selon eux, un montant d'environ 10 % de travaux pour rendre le nouveau PTZ réellement attractif sur le marché de l'immobilier ancien. Mais Bercy et l'Elysée ont voulu limiter la portée du PTZ renforcé, d'une part pour éviter la dégradation des finances publiques, et d'autre part pour réduire les effets inflationnistes sur l'immobilier qui peuvent être induits par ce type de mesure.  le PTZ dans l'ancien représente 20 % du total des prêts à taux zéro distribués depuis début 2016. Il faut en effet dire que ce prêt à taux zéro nouvelle version donne, au delà des contraintes de travaux, quelques avantages significatifs. D'abord, depuis le 1er janvier dernier, il est accessible à 40 % de primo-accédants supplémentaires, puisqu'il est distribué sur tout le territoire, contre seulement 6.000 communes rurales en 2015. Des avantages non négligeables Ensuite, il permet de financer jusqu'à 40 % de l'opération. Mais surtout, en cette période de taux d'intérêt nominaux de crédits immobiliers très bas (1,77 % en moyenne en mai selon l'Observatoire Crédit Logment/CSA), c'est en fait moins le taux à 0 % qui attire l'emprunteur que la possibilité accrue de différer le remboursement de son prêt qui rend le dispositif attrayant. Au début de l'emprunt, le primo-accédant perçoit ainsi le PTZ comme constitutif d'un apport personnel, ce qui peut débloquer des opérations d'achat, et permet de compenser la part importante de travaux imposée par ce dispositif dans l'ancien. Cependant il faut bien différencier les territoires pour comprendre le succès apparent du prêt à taux zéro dans l'ancien. Les zones où ce nouveau PTZ rencontre un franc succès sont en effet « semi-rurales, ou en périphérie des villes moyennes », indique-t-on du côté de la Fnaim. C'est en fait là où les prix de l'immobilier sont les plus bas que le PTZ fonctionne dans l'existant. Pour toute demande de financement:  IP FINANCE Spécialiste du crédit Immobilier  Siège : 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes   - Tel : 04.66.21.05.65- av.gatto@ipfinance.frPortable : 06.21.25.27.33 www.ipfinance.fr

Tendance des taux à l'habitat pour 2017

Si vous souhaitez faire l'acquisition d'un logement, vous vous demandez sans doute quelles vont être les évolutions du marché des habitations pour 2017. Evolution du marché du crédit à l'habitat en 2017 : Après les élections Américaines, une augmentation des taux américains provoquerait logiquement une hausse des chiffres européens, puis français. Reste à savoir si ces changements se révéleront plutôt doux, ou contraire brutaux. Selon l'un ou l'autre des cas, le comportement des acheteurs ne sera pas le même. A quelle vitesse vont évoluer les taux d'intérêt ?  En ce moment, la tendance est plutôt à la stagnation, voire à la hausse très légère. D'ici la fin de l'année, les premiers changements qui vont commencer à se manifester resteront dans le même ordre d'idée. En réalité, ce qui va vraiment impacter sur le crédit immobilier, c'est la stratégie prise par les banques. Il ne serait pas judicieux pour celles-ci de briser la dynamique du marché du logement qui se portait relativement bien ces derniers mois. En effet, les taux d'intérêt ont atteint des seuils planchers, et les acheteurs ne prévoyaient plus de diminution significative à venir. C'était le bon moment pour acheter. Pour garder ou séduire les nouveaux clients, elles ont donc tout intérêt à ne pas augmenter les chiffres de manière trop abrupte. Ce statut général du marché va donc très probablement se prolonger dans les mois à venir, au moins jusqu'au premier trimestre 2017. Il n'est donc pas encore question de paniquer. Négocier ce virage en douceur est toujours possible, et il y a toujours moyen de profiter de ce nivellement historiquement bas du crédit immobilier, de manière sereine. Pour toute demande de financement:  IP FINANCE Spécialiste du crédit Immobilier  Siège : 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes   - Tel : 04.66.21.05.65- av.gatto@ipfinance.frPortable : 06.21.25.27.33 www.ipfinance.fr  

Evolution des taux de crédit immobilier pour 2017

L'envolée des taux d'emprunt d'Etat américains et européens pourrait entraîner une remontée des taux de crédit immobilier plus rapide que prévue. C'est en tout cas ce qu'anticipent certains courtiers qui prévoient une hausse dès le mois de décembre. Mais tous ne sont pas de cet avis. La plupart des professionnels n'attendaient pas de hausse des taux de crédit immobilier avant 2017. Mais c'était sans compter avec l'élection de Donald Trump à la présidence américaine. Une surprise qui s'est accompagnée d'un envol des taux d'emprunt américains, emportant avec lui les taux européens, notamment français. Celui de l'OAT (Obligations assimilables au Trésor) 10 ans, qui sert de référence aux banques françaises pour déterminer l'évolution de leurs taux de crédit immobilier, est ainsi passé en quelques semaines de 0,11 % (au 29/09) à 0,72 % (au 15/11), avec un pic à 0,83 % le 14 novembre. Dans ce contexte, les emprunts immobiliers pourraient donc coûter plus cher d'ici le mois de décembre, selon certains courtiers.    Pour toute demande de financement:  IP FINANCE Spécialiste du crédit Immobilier  Siège : 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes   - Tel : 04.66.21.05.65- av.gatto@ipfinance.frPortable : 06.21.25.27.33 www.ipfinance.fr

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la vacance Locative

Lutter contre la vacance : un nouvel investissement locatif pour les logements anciens Pour lutter contre la crise du logement et compléter le parc social, l’idée du nouveau dispositif d’investissement locatif est de mobiliser des logements existants dans le parc privé pour les ménages en difficulté ou du moins aux ressources modestes et intermédiaires. Pour y parvenir, les propriétaires qui s’engagent à (re)mettre sur le marché leur logement vacant en location vide à usage de résidence principale en respectant un montant maximum de loyer et un plafond de ressources du locataire bénéficieront d’un avantage fiscal. En effet, en contrepartie de la dimension sociale de la location, le propriétaire bailleur bénéficiera, dans le cadre de la déclaration des revenus fonciers, d’une déduction spécifique, applicable sur les loyers encaissés, de 15 à 85% selon le caractère plus ou moins social des engagements. Un avantage non négligeable qui in fine fera baisser l'impôt sur le revenu des intéressés. Le nouveau dispositif (qui s’appellera peut-être le « Cosse » ou le « Cosse ancien ») reprend l’architecture du dispositif « Borloo ancien » .   IP FINANCE Le courtier Financier de votre Région ! Siège : 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes Tel : 04.66.21.05.65 -06.21.25.27.33 Agence de Montpellier Centre Ville 9, rue REBUFFY Tel : 06.10.96.77.07  

L'immobilier en 2017 , évolutions ?

Marché immobilier : bilan 2016 et perspectives 2017   L’année 2016 a vu se confirmer la reprise amorcée l’année précédente. Dans tous les secteurs l’activité est à la hausse, dans un contexte de bon augure pour l’évolution dans les prochains mois. Transactions Le nombre de transactions dans l’existant a continué à progresser, pour atteindre844 000 sur douze mois fin novembre et probablement frôler 850 000 sur l’ensemble de l’année 2016 : un chiffre supérieur au record de 2004, mais qu’il convient de relativiser. L’effectif du parc de logements s’est en effet accru depuis lors de plus de3 millions, de sorte que le taux de rotation reste inférieur à celui de 2005. Faut-il, pour autant, s’attendre à la poursuite de la progression ? Restons prudents à cet égard, car la remontée du niveau des transactions a été nourrie, pour partie, par le rattrapage consécutif à l’attentisme qui avait prévalu les années précédentes. La stabilisation des prix a ainsi permis à des projets qui avaient été différés de se réaliser. Cette phase de rattrapage semble s’achever, comme le montre le ralentissement de la progression au second semestre 2016. En outre, l’effet bénéfique de l’assouplissement des conditions d’éligibilité au PTZ pour l’acquisition de logements anciens avec travaux ne jouera plus en 2017. Logements neufs La hausse de l’activité touche également tous les segments du marché des logements neufs : les ventes des promoteurs, portées notamment par la demande des investisseurs, progressent fortement (+17%), de même que les ventes de maisons individuelles (+18%), et la construction de logements locatifs sociaux se maintient à un haut niveau. Ces évolutions se traduisent par une augmentation sensible des mises en chantier, dont le nombre devrait dépasser 380 000 en fin d’année. Perspectives 2017 Le contexte économique incite à un optimisme modéré : les taux d’intérêt restent très bas (moins de 2%), le moral des ménages s’améliore et une baisse du chômage semble s’esquisser. Les prévisionnistes tablent sur une légère accélération de la croissance. Le niveau des prix des logements a, certes, enregistré une remontée, mais celle-ci est bien trop modeste (+ 1,5%) pour inciter les ménages à modifier leurs anticipations. En outre, le très faible rendement des placements financiers contribue à renforcer l’attrait de l’immobilier auprès des investisseurs potentiels. Pour toute demande de financement:  IP FINANCE Spécialiste du crédit Immobilier  Siège : 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes   - Tel : 04.66.21.05.65- av.gatto@ipfinance.frPortable : 06.21.25.27.33 www.ipfinance.fr

Comment estimer votre loyer ?

Estimer le juste loyer ..... En principe, vous pouvez déterminer librement le loyer lorsque vous louez un logement neuf ou ancien pour la première fois, (art. 17 de la loi n° 89-462 du 6.7.89), sauf s’il s’agit d’un logement bénéficiant d’un régime de défiscalisation Scellier ou Duflot. Commencez par consulter les bases de données spécialisées  L’observatoire Clameur (clameur.fr) fournit en accès libre les loyers de marché en 2012 dans 1 218 villes. Vous y verrez, par exemple, que le loyer au mètre carré d’un studio dans le IXe arrondissement de Paris est de 28,40 €. Consultez plusieurs observatoires de ce type et comparez les données ainsi collectées. L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap ; observatoire-des-loyers.fr) ou les Agences départementales pour l’information sur le logement (anil.org) vous renseignent gratuitement sur leur site. Les demandes par courrier sont facturées 15 €. Dès la fin de l’année, vous devriez pouvoir consulter les premiers résultats des observatoires des logements créés à la demande de Cécile Duflot, ministre du Logement. Ces données seront accessibles gratuitement auprès de ces observatoires et des antennes régionales de l’Anil. Ces premiers résultats demanderont à être approfondis. Une petite enquête du marché local s’impose, comme vous le feriez pour établir le prix de vente d’un appartement ou d’une maison.  Affinez le loyer en fonction des qualités et des défauts du logement Commencez par évaluer la situation de votre bien : centre-ville, proximité des commerces, des transports ou des écoles, pour les appartements familiaux, sont valorisants. À l’inverse, un logement éloigné de tout sera pénalisé. Faites de même avec la qualité de l’immeuble. Le récent et le neuf ne sont pas toujours synonymes de loyers plus élevés, sauf s’ils répondent à des qualités de construction permettant de réaliser des économies d’énergie. « Si un appartement neuf est excentré, il ne se louera pas forcément plus cher. Les logements anciens sont souvent mieux situés et bien entretenus ». Faites ensuite l’inventaire des équipements et services de l’immeuble : un ascenseur pour un appartement dès le troisième étage, un parking, une cave, les services d’une concierge, un digicode ou un interphone, le chauffage collectif sont des bons points. Enfin, votre appartement lui-même. Sa surface est un élément déterminant. Il faut savoir que le loyer au mètre carré d’un studio ou d’un deux pièces est plus élevé que celui d’un quatre ou d’un cinq pièces. La demande de location est, en effet, concentrée sur les petites surfaces. Une situation sur rue et au nord s’apprécie moins qu’une exposition sur cour ou qu’un appartement traversant est-ouest. Un vis-à-vis trop proche est moins valorisant qu’une vue dégagée. L’état général du logement entre bien entendu en ligne de compte. Des peintures fraîches, des installations en bon état, une cuisine équipée, un balcon ou une terrasse pèseront dans votre estimation. À l’inverse, des murs en mauvais état, une installation électrique et une plomberie vétustes le desservent. N’oubliez pas les diagnostics énergétiques. Selon une enquête réalisée par LocService, le montant des loyers baisse de 12 % entre un logement classé A et un bien équivalent classé G. Et, si vous louez un logement meublé, tout l’aménagement et le mobilier sont pris en compte, ce qui explique des différences de 20 à 40 % entre certains loyers. Enfin, cherchez dans le voisinage des biens comparables pour vérifier si le loyer que vous avez retenu est cohérent avec le marché. II faut chercher des références de biens loués identiques, et se demander à quel prix vous pouvez mettre votre appartement pour les concurrencer. Vous trouverez ces informations chiffrées en épluchant les annonces immobilières des agences, dans la presse régionale, la presse spécialisée ainsi que sur les sites internet. Si vous n’avez pas le temps de faire ces recherches, vous pouvez vous adresser à un agent immobilier qui estimera gratuitement le loyer, comme il le fait pour un prix de vente. Un plafonnement des loyers est envisagé dans des zones de fortes demandes Cette liberté de pouvoir déterminer un premier loyer pourrait être prochainement remise en cause dans certaines agglomérations où la demande locative est très importante. Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite Alur) prévoit que l’encadrement des loyers s’appliquerait également aux nouvelles locations situées dans les zones où le marché de la location est tendu et où un observatoire des loyers a été mis en place (voir Ce qui va changer pour votre patrimoine immobilier). Dans ce cas, un arrêté annuel du préfet fixerait, pour chaque catégorie de logements, un loyer médian de référence, ainsi qu’un autre minoré et un troisième majoré. Il ne serait plus possible de fixer un montant supérieur au loyer médian de référence majoré.  Enfin, n’oubliez pas que si vous investissez dans un logement acheté dans le cadre d’un dispositif fiscal (Scellier, Duflot, par exemple), vous devez respecter un plafond de loyer fixé et réévalué chaque année. Ne pas observer cette limite remet en cause l’avantage fiscal. Mais ces loyers étalonnés ne correspondent pas forcément aux montants pratiqués localement. « Il faut faire une étude de marché, conseille Jean-Michel Ciuch, directeur général d’ImmoG Consulting. Les propriétaires bailleurs peuvent, pour certains biens, être pénalisés par rapport à ce qui se pratique en réalité, notamment pour les studios, mais dans les cas des trois pièces ils peuvent être trop élevés et vous pouvez avoir intérêt à les aligner sur ceux du marché. » Un loyer est difficilement modifiable Une fois le bail conclu, il est très difficile de remettre un loyer à niveau.  Si on a sous-évalué le loyer, cela suivra le propriétaire tout au long du bail. En cours de bail, il ne sera possible de réévaluer le montant du loyer qu’une fois par an, à la date anniversaire du contrat, en fonction d’un indice prévu dans le contrat. Cette augmentation ne peut pas dépasser la variation sur un an de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. D’où l’importance de ne pas se tromper lors de la fixation du loyer initial. Un ajustement du loyer est également possible à l’échéance du bail s’il est manifestement sous-évalué (art. 10 de la loi du 6.7.89). Ce n’est qu’au changement de locataire qu’il sera possible de rattraper le niveau de loyer. « Le propriétaire peut alors fixer librement le nouveau loyer, précise Frédéric Zumbiehl, juriste à l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi), sauf si le logement se situe dans une commune soumise au décret du 20 juillet 2012 (n° 2012-894, ndlr) ». Ce texte prévoit que dans 38 agglomérations de plus de 50 000 habitants, le propriétaire ne peut fixer un loyer supérieur à celui acquitté par le précédent locataire. La seule augmentation possible correspond à l’évolution de l’IRL. Cette limitation ne s’applique pas aux logements neufs, aux logements meublés, aux logements décents faisant l’objet d’une première location, aux logements vacants devenus décents à la suite de travaux, aux logements vacants ayant fait l’objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes, d’un montant au moins égal à une année de loyer antérieur. Attention aux loyers trop élevés Fixer un loyer trop élevé n’est pas forcément un gage de rentabilité, car vous risquez de faire fuir les candidats à la location et de perdre le bénéfice de ces revenus. Cette vacance pèsera sur la rentabilité de votre investissement et peut vous contraindre à reporter le remboursement d’échéances de prêts immobiliers, par exemple. Et si vous avez investi dans le cadre du dispositif Scellier ou Duflot par exemple, la vacance durant les 12 premiers mois remet en cause votre avantage fiscal. Ne vous réjouissez pas si un locataire accepte de payer ce prix, car il y a de fortes chances qu’il continue de chercher un meilleur loyer et parte d’ici peu. Vous devrez lui trouver rapidement un remplaçant afin de toucher à nouveau des loyers. La recherche de la rentabilité a amené des propriétaires à pratiquer des loyers excessifs principalement pour les chambres de service et les studettes. Ce comportement abusif a contraint le gouvernement à réguler le marché. Depuis juillet 2012, les propriétaires de petites surfaces inférieures ou égales à 14 m2 sont redevables de la taxe sur les micrologements lorsqu’ils appliquent un loyer supérieur à 40,88 €/m2 pour 2013 (décret n° 2011-2060 du 30.12.11). Seuls les propriétaires d’appartements situés dans les zones A et A bis de la loi Duflot sont concernés. Il s’agit d’une taxe annuelle calculée sur le montant des loyers perçus. Elle varie de 10 à 40 % selon l’écart entre le montant du loyer pratiqué et le loyer de référence.   Pour toute demande de gestion : IP GESTION Spécialiste en expertise immobilière 8 rue Gaston Boissier  30900 Nîmes  04 66 21 05 65   

Comment évaluer ma taxe foncière ??

La taxe foncière et la taxe d'habitation dues pour un logement dépendent notamment de sa valeur locative. Elle est calculée par l'administration fiscale, à partir des données figurant dans une "fiche de calcul". En cas de doute sur le montant de cette valeur locative, vous pouvez vous faire communiquer par votre centre des impôts fonciers sa "fiche de calcul".   La surface brute est évaluée par les services du cadastre La surface déclarée est celle évaluée par les services du cadastre, soit lors de la dernière révision complète des valeurs locatives, en 1970, soit, si le logement est plus récent, à partir des informations fournies à l'administration lors de sa construction. Cette surface est calculée selon une méthode spécifique. Elle peut donc différer de celle définie par d'autres textes, telle la surface à indiquer pour la vente d'un logement en copropriété (loi Carrez du 18.12.96, voir le n° 980 b du Particulier, p. 19), ou les surfaces retenues en matière de permis de construire. attention Ne contestez la surface déclarée que si elle vous paraît nettement différente de la surface réelle du logement, au besoin après vérification de celle-ci. Accompagnez de préférence une éventuelle réclamation des éléments en votre possession, tel qu'un métrage Loi Carrez.   Le standing et le confort du logement sont pris en compte Les logements sont répartis en 8 catégories, des plus somptueux (catégorie 1) aux taudis promis à la démolition (catégorie 8). Chaque logement a été classé, en 1970 ou lors de sa construction, selon des critères généraux définis par le code des impôts, et par comparaison avec des "locaux de référence" choisis dans chaque commune comme étant représentatifs de la catégorie. attention En fait, les catégories 1 et 2 concernent des logements tout à fait exceptionnels (tels des châteaux), et les catégories 7 et 8 des logements très vétustes ou insalubres. Tout le reste est réparti sur les catégories 3, 4, 5 et 6. Dans certaines communes, des catégories intermédiaires (6 M, par exemple, entre les catégories 6 et 7) ont été créées.   Proportionnellement, la valeur locative d'un petit logement est plus élevée que celle d'un grand C'est un fait, les grands logements se louent moins cher au mètre carré que les petits. Pour tenir compte de cette donnée et corriger la valeur locative, on applique à la surface déclarée du logement un "coefficient d'importance", selon le tableau ci-dessous. attention Les surfaces obtenues après application de ce coefficient et des suivants sont toutes arrondies au mètre carré inférieur. Exemple : une maison classée en catégorie 4 mesure 182 m2. Sa surface pondérée est : pour les 20 premiers mètres carrés, de 34 m2 (20 x 1.70) ; pour les 140 m2 suivants, de 126 m2 (140 x 0,90) ; et pour les 22 derniers mètres carrés, de 16.5 m2 (22 x 0,75). Soit un total de 176,5 m2, retenus pour 176 m2.   Les éléments secondaires sont décomptés à part À la surface de la partie principale du logement s'ajoute celle des éléments que la réglementation fiscale définit comme annexes, éléments secondaires, et dépendances. Il s'agit notamment de locaux ou espaces généralement destinés à abriter des objets, tels que la cave ou le grenier, mais aussi des terrasses et toitures-terrasses accessibles, ou encore des garages et emplacements de parking, des chambres de service, des piscines ou terrains de jeux (court de tennis...). Les modalités de leur prise en compte et de la détermination de leur surface pondérée ou corrigée varient selon chaque élément. attention En pratique, il est très difficile pour un particulier de recalculer exactement la ou les superficies indiquées dans la fiche. Il est donc conseillé de ne les contester que si vous relevez des inexactitudes flagrantes (par exemple, la prise en compte d'un parking pour un appartement qui n'en dispose pas), ou des écarts de superficie importants par rapport à la réalité (par exemple une cave dont la surface semble manifestement excessive).   La surface est corrigée selon l'état et la situation du logement Le "correctif d'ensemble", applicable à la partie principale du logement d'une part, aux dépendances d'autre part, est la somme des quatre coefficients indiqués en dessous. Le coefficient d'entretien et les coefficients de situation générale et particulière sont fixés selon les barèmes indiqués dans les tableaux ci-dessous. Quant au correctif d'ascenseur, il est de + 0,05 pour les logements dotés d'un ascenseur et situés à partir du 2e étage ou au-dessus. Si, au contraire, il n'y a pas d'ascenseur, le correctif est de - 0,05 pour les logements situés au 4e, de - 0,10 au 5e, et de - 0,15 au 6e et au-dessus. attention Le correctif d'ensemble peut différer pour la partie principale et les dépendances (c'est le cas ici). Par ailleurs, ces coefficients ont une valeur assez subjective (sauf pour l'ascenseur), et, de plus, ils peuvent avoir été fixés il y a longtemps, alors que le logement, l'immeuble ou le quartier se sont depuis dégradés.   Les éléments de confort sont convertis en mètre carré Un dernier correctif est appliqué à la surface, selon les éléments de confort dont dispose le logement. Chaque élément est converti en mètres carrés. La fiche indique, pour chaque type d'éléments, l'équivalence superficielle et le nombre d'éléments. Si le logement comporte des dépendances, faisant ou non l'objet d'une évaluation distincte de leur surface, leurs éléments de confort sont également pris en compte selon le même principe, mais avec un barème légèrement différent. attention Pour le chauffage central, le nombre de pièces chauffées inclut, le cas échéant, la cuisine et la salle de bains.   Les valeurs locatives sont réévaluées chaque année Figure la valeur locative estimée pour le logement, en 1970 lors de la dernière révision des valeurs locatives, ou lors de sa construction, s'il est plus récent. Elle est indiquée au mètre carré, puis multipliée par la surface pondérée totale du logement. Cette valeur a été actualisée forfaitairement en 1980 par l'application d'un "coefficient d'actualisation", fixé par département (ici 1,77). Depuis 1981, un coefficient de revalorisation des valeurs locatives est fixé chaque année par la loi de finances. Pour toute demande de gestion : IP GESTION Spécialiste en expertise immobilière 8 rue Gaston Boissier  30900 Nîmes  04 66 21 05 65   

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